业主委员会章程(社区业主委员会章程)

业主委员会章程是指规定业主委员会组织和活动基本规则的业主委员会必备的书面文件，是业主共同约定的书面表达。

业主委员会负责制定业主委员会章程。业主委员会章程主要体现业主委员会的宗旨，是规范业主委员会行为，保证业主委员会实现宗旨的原则性文件。

第一章总则

第一条为维护小区业主的合法权益，明确业主、建设单位和物业管理公司的权利和义务，规范业主、业主大会和业主委员会的组织和行为，根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部颁布的《业主大会议事规则》，制定本章程。

第二条业主大会由小区全体业主组成，并在小区成立之日起，在政府有关部门的指导下进行。

第三条业主大会下设的业主委员会由小区业主大会选举产生。

第四条业主委员会全称:。

第五条业主委员会的地址:。

第六条业主委员会主任是小区业主委员会的代表，对内行使业主大会赋予的职权，对外代表业主大会和业主委员会。

第七条本章程的宗旨是代表和维护全体业主和物业使用人的合法权益，保证物业的合理安全使用，维护物业区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

第八条本章程自生效之日起成为规范业主大会和业主委员会的组织和行为，以及业主、业主大会和业主委员会之间权利和义务的具有法律约束力的文件。业主委员会应当按照章程行使权利，履行义务。

第二章业主和业主大会

第一节业主

第九条小区房屋的所有权人为小区业主，包括享有产权的个人、公司或者其他组织。建设单位可以以未出售的产权自营部分成为业主。房屋有两个以上共有人时，房屋的共有人共同作为产权人。经房屋所有权人授权，房屋承租人可以根据章程行使所有权人享有的权利。

业主根据其投票权享有权利和承担义务。

第十条房屋产权证是证明房屋所有权人为业主的充分证据。在住宅开发商未协助业主办理房屋产权证之前，购房合同或其他房屋产权证是证明房屋买受人是业主的证据。

第十一条业主享有下列权利:

(一)按照物业服务合同，接受物业管理企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改业主公约和业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会并行使表决权；

(五)选举和罢免业主委员会委员，享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律法规规定的其他权利。

第十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守业主公约和业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和设施使用、公共秩序和环境卫生维护等规章制度。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权的业主委员会的决定；

(四)按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费；

(六)法律法规规定的其他义务。

第十三条所有者有权根据法律和公司章程获得以下信息和资料:

(1)缴纳费用后取得章程；

(二)支付费用后有权查阅和复制:

1.业主委员会与物业管理公司签订的物业委托管理合同；

2.业主大会和业主委员会会议纪要；

3.物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用记录；

4.物业共用部位、共用设施设备专项维修资金账簿。

业主提出查阅前条所列相关资料或者索取资料的，应当向业主委员会提供证明其为业主的书面文件，业主委员会在核实业主身份后，应当按照业主的要求提供。

第十四条业主大会、业主委员会的决议违反法律、行政法规或者与物业管理公司签订的物业委托管理合同权利义务明显不对等，侵犯业主合法权益的，业主有权向房地产管理部门投诉，要求停止或者撤销违法行为和侵权行为。

第二节业主大会

第十五条业主大会是小区物业管理的最高权力机构，由小区全体业主组成。在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。

第十六条业主大会分为定期会议和临时会议。

例会每年召开两次，应在之前召开。

有下列情形之一的，应当自事实发生之日起两个月内召开临时业主大会:

(一)成员不足章程规定人数的三分之二时；

(二)物业管理合同期满之日起三个月；

(三)业主委员会任期届满前两个月；

(4)业主委员会认为必要时；

(五)百分之二十以上业主的书面要求；

(6)重大事故或紧急情况需要及时处理的；

(七)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

临时业主大会仅对通知所列事项作出决议。

第十七条业主大会由业主委员会依法召集，由委员会主任主持。业主委员会主任因故不能履行职责时，由业主委员会主任指定的副主任或者其他委员主持；如果主任和副主任不能出席会议，且主任未指定会议主持人，则出席会议的业主应共同推荐一名业主主持会议。

第十八条召开业主大会，业主委员会应当在会议召开15日前通知全体业主，通知可以采用书面或者公告的形式。根据业主委员会的决定，也可以采取包括书面或公告在内的多种形式。

第十九条业主可以亲自出席，也可以书面委托代理人出席业主大会。住宅房屋的所有权人为房屋所有权的共有人的，任何共有人均可依照章程行使表决权，共有人行使表决权后，其他共有人不再享有表决权。商品房所有权人为房屋所有权共有人的，全体共有人应当共同指定或者委托一人按照章程行使表决权。

第二十条业主(包括业主代理人)以其所代表的房屋数行使表决权，每户一票。

如果业主的房子超过平方米(这个量是所有业主房屋建筑面积的平均值)，超过1倍以上的业主每多一票，有投票权的票数差不多。同一所有权人(包括与所有权人同一房屋的多个共有人)拥有多票表决权的，不得单独行使。

第二十一条业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有持有小区1/2以上投票权的业主。

第二十二条业主人数众多的物业管理区域，可以是幢、单元、楼层等。以单位为单位，推选一名业主代表参加业主大会。

选举业主代表出席业主大会会议的，业主代表应当在出席业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需要投票表决的，业主代表在业主大会表决时将如实反映业主赞成、反对、弃权的具体票数。

业主代表因故不能出席业主大会会议的，其所代表的业主可以推选另一名业主代表出席。

第二十三条业主大会决议分为普通决议和特别决议。

业主大会作出普通决议，应当经代表半数以上表决权的业主通过。业主作出特别决议时，应当经代表三分之二以上表决权的业主通过。(鉴于当初制定业主大会章程时小区入住率较低，经代表半数投票权的业主同意即可)

第二十四条下列事项应当由业主大会以普通决议通过:

(一)选举和更换业主委员会成员；

(二)监督业主委员会的工作；

(3)监督物业公司的工作；

(四)监督专项维修资金使用和更新计划的实施；

(五)需要聘请会计师或者律师的；

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他与物业管理有关的职责。

第二十五条下列事项应当由业主大会以特别决议通过:

(一)修改章程；

(二)制定和修改业主公约和业主大会议事规则；

(三)选聘物业管理公司；

(四)决定专项维修资金的使用和更新方案；

(五)决定业主向业主大会和业主委员会交纳办公费用的具体数额；

(六)需要确定业主委员会委员津贴数额时；

(七)需要将业主委员会制定的年度资金计划报经批准时；

(八)法律法规规定的其他重要事项。

第二十六条业主大会议事规则应当依法约定讨论方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和委员的任期。

第二十七条业主公约应当约定物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任。

第二十八条业主大会应当由业主委员会作书面记录并存档。

第二十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定应当及时以书面形式在物业管理区域内公布。

第三章业主委员会

第一节成员

第三十条成员必须是本小区的业主或与本小区业主同一家庭的成员。

第三十一条委员由业主大会选举或者更换，任期两年。成员可在任期届满时连选连任。委员任期自业主大会决议通过之日起计算，至本届业主委员会任期届满为止。

两个以上业主可以共同向业主大会推荐委员候选人。推荐人应向大会介绍候选人的情况。

第一届业主委员会选举中，符合委员条件并愿意竞选委员的业主大会筹备组成员，可以直接向业主大会提交自荐，无需业主联席会议选举。

第三十二条。成员由差额选举产生。在章程规定的数额内，得票多的当选为正式委员，差额为候补委员。候补委员是正式委员的候补人选。正式委员因某种原因不能履行职责而辞职或被罢免时，候补委员按顺序自动接替为正式委员。

候补委员可以自愿参加业主委员会会议，但没有表决权。

第三十三条业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

(2)遵守国家相关法律法规；

(三)遵守业主大会议事规则和业主公约，模范履行业主义务；

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

(五)具有一定的组织能力；

(六)有必要的工作时间。

第三十四条会员应当忠实履行职责，维护业主利益。当自身利益与业主整体利益发生冲突时，应以业主整体利益为行为准则。

第三十五条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格即行终止:

(一)因财产转让或灭失而不再是所有权人的；

(二)因身体或者精神疾病丧失履行职责能力的；

(三)连续三次以上无故缺席会议，或者累计缺席会议五次以上的；

(四)有犯罪行为的；

(五)以书面形式向业主大会提交辞呈；

(六)拒绝履行业主义务的；

(七)有不适合担任业主委员会委员的其他情形的。

第三十六条委员被停职的，应当在被停职后三日内，将其管理和保管的属于业主委员会所有的文件、资料、账册、档案、印章和其他财产交还业主委员会。

第三十七条未经业主大会同意，成员不得直接或者间接从建设单位或者物业管理公司获取个人利益。会员违反本条规定，从上述单位获得个人利益的，归全体业主所有。成员损害业主权利获取个人利益的，应当承担法律责任。

第二节业主委员会

第三十八条业主委员会是业主会议的常设执行机构，对业主会议负责。

第三十九条业主委员会由5-9名委员组成，设主任1名，副主任1-2名，业主委员会秘书1名(委员为兼职或专职外秘)。

第四十条业主委员会行使下列职权:

(一)负责召集业主会议，并向会议报告物业管理的实施情况；

(二)执行业主大会的决议；

(三)调查、选聘并组织实施物业公司招标或谈判，代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；

(四)根据物业服务合同，审议批准物业管理企业对社区的年度管理计划；

(五)根据物业服务合同，监督物业管理企业的履约情况，以及服务质量。物业管理合同期满前两个月，向物业管理企业征集业主满意度。在物业管理合同期满前一个月，根据物业管理企业的业绩、服务质量和业主满意度，向业主大会提交报告，向全体业主公布；

(六)审议年度社区费用预决算报告，并向业主大会提出建议；

(七)制定或者审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；

(八)监督业主公约的实施；

(9)对损害业主整体利益的行为，可以代表全体业主提起诉讼；

(十)督促违反物业服务合同逾期未缴纳物业服务费的业主限期缴纳物质业服务费；

(十一)业主大会赋予的其他职责。

第四十一条业主委员会应当制定业主委员会议事规则，保证业主委员会的工作效率和科学决策。

第四十二条业主委员会主任行使下列职权:

(一)主持业主大会，召集和主持业主委员会会议；

(二)监督检查业主委员会决议的执行情况；

(三)签署业主委员会重要文件和其他应当由业主委员会代表签署的文件；

(四)行使业主委员会代表的职权；

(五)业主委员会授予的其他职权。

第四十三条业主委员会秘书的主要职责是:

(一)筹备业主委员会会议和业主大会，负责保管会议纪要、会议文件和记录；

(二)保管与本小区物业管理相关的各类文件资料；

(3)负责向业主公布物业管理的各种信息，接待咨询上述信息的业主。

第四十四条业主委员会主任不能履行职权时，业主委员会主任应当指定业主委员会委员代行其职权。

第四十五条业主委员会应当以业主委员会会议决议的方式作出决定。业主大会的决议应当向全体业主公布。

第四十六条业主委员会会议每三个月召开一次，经三分之一委员书面提议或者主任认为有必要，可以召开业主委员会临时会议。

第四十七条业主委员会每次会议的会议记录由业主委员会秘书保存，由出席会议的全体委员签字并存档。

第四十八条业主委员会任期届满前两个月，应当召开业主大会，进行业主委员会换届选举；逾期不改的，业主或者业主大会可以要求房地产行政主管部门指派工作人员指导变更。

原业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将属于业主大会的档案、印章等财产移交给新的业主委员会，并办理交接手续。

第四十九条业主大会和业主委员会印章的刻制、使用和管理，应当符合有关法律法规和业主大会议事规则的规定。

违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，应承担相应责任。

第四章选聘物业管理公司的程序

第五十条业主大会应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

第五十一条确定因素(包括物业管理的内容、范围、收费和服务要求、对投标人的要求等)后，)和评审标准选聘物业管理企业，业主大会应当授权业主委员会或者委托律师、物业顾问等专家组成招标委员会，具体选聘物业管理企业。

第五十二条招标委员会应当根据业主大会的授权和有关法律规定的程序选聘物业管理公司。

第五十三条招标委员会发出投标邀请书后，投标的物业管理企业少于三家的，招标委员会可以协议选聘物业管理企业。但是，投标的物业管理公司少于三家的事实应当向全体业主公布。

第五十四条招标委员会采用协议方式选聘物业管理企业的，应当向至少三家物业管理企业发出要约邀请，根据物业管理企业协商后的要约和业主大会确定的评审标准，确定最合适的物业管理企业。

第五章维权程序

第五十五条有下列情形之一的，业主委员会应当与有关方面协商。协商不成的，由业主大会代表业主向政府有关部门申诉或者向人民法院提起诉讼，维护业主的共同利益:

(一)建设单位擅自处分物业共用部位和设施的所有权或者使用权的；

(二)建设单位未按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的；

(三)建设单位未按照约定的保修期限和范围承担物业保修责任的；

(4)物业管理公司未按照物业服务合同的约定提供相应服务的；

(5)物业管理公司擅自改变物业管理用房用途的；

(6)物业服务合同终止时，物业管理公司未向业主委员会移交物业管理资料的；

(七)个体业主和物业管理企业擅自占用或者挖掘道路、场地的；

(八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；

(九)其他损害业主共同利益，需要业主委员会依法维权的行为。

第五十六条业主委员会可以聘请律师等专业人员处理前条所列纠纷，费用从业主委员会经费中支出。

第五十七条本章程第五十五条所列情形，业主委员会在合理期限内未采取有效措施维护业主权益的，业主可以书面通知业主委员会，要求其依法维护业主权益。委员会接到通知后，应当采取有效措施维护业主权益。业主委员会接到业主维权通知后30日内未采取有效措施的，业主有权自行采取维权措施。业主维权措施合法并得到政府有关部门或人民法院支持的，业主为维护业主共同利益而支付的合理费用，由业主委员会在其经费中承担。

第六章业主委员会的经费

第五十八条业主委员会的经费由以下部分组成:

(一)顶层和小区外墙广告收入扣除合理费用后的净收入中属于全体业主的部分；

(二)小区所有共用部分作为经营场所的营业收入扣除合理费用后的净收入；

(三)违反《物业管理条例》的规定，将非法所得的剩余部分用于物业管理区域内物业共用部位和设施的维修、养护；

(四)业主委员会经费由业主支付。

第五十九条业主委员会的费用包括:

(一)业主大会和业主委员会的会议费用；

(二)相关人员津贴；

(3)必要的日常办公费用；

(四)维护业主共同利益的费用；

(五)聘请会计师、律师、物业管理顾问、专职秘书发生的费用；

(六)业主大会依法决定的其他费用。

第六十条业主委员会单笔支出不足人民币元的，由业主委员会主任按照章程规定使用，并由业主委员会秘书签字备案。单笔支出在人民币元以上，或者单个项目需要累计支出在人民币元以上的，应当由业主委员会讨论决定。

业主大会和业主委员会的经费使用情况应当以书面形式定期在物业管理区域内公布，接受业主的质询。

第六十一条业主缴纳的资金数额由业主委员会拟定，经业主大会批准后向业主收取。根据章程第五十八条第(一)项至第(三)项取得的经费能够保证业主委员会正常工作需要的，不得向业主另行收取业主委员会经费。

第六十二条业主大会交纳的部分经费，除物业管理费外，由业主单独交纳，也可以经业主大会授权，由物业管理公司在收取物业管理费时收取，然后移交给业主委员会。物业管理公司收取费用的，应当向业主明示收费的目的和性质。

第七章通知和公告

第一节通知

第六十三条本章程所涉及的通知应以下列形式发出:

(1)专人送；

(2)通过快递寄送；

(三)以公告方式。

(四)章程规定的其他形式。

第六十四条以公告方式发出的通知，一经公告，即视为所有相关人员收到通知。

第六十五条召开业主大会的通知应当送达并公告。

第六十六条召开业主委员会会议的通知应当以专人发出。

第六十七条专人送达的，收件人应当在送达回执上签名，收件人收到的日期为送达日期。通知以投递方式发送的，发送至被通知人邮箱时视为送达日期；如果通知以公告方式发出，则第一次公告日期将被视为送达日期。

第六十八条未将会议通知发送给有权收到通知的个人或因意外遗漏而未收到会议通知的个人，会议及会议决议无效。

第二节公告

第六十九条业主委员会秘书负责在小区公告栏发布公告及其他需要公开的信息。

第八章附则

第七十条有下列情形之一的，应当修改章程:

(一)有关法律、行政法规修改后，本章程规定的事项与修改后的法律、行政法规相抵触；

(二)业主决定修改。

第七十一条本章程所称“以上”、“以内”、“以下”均含本数；“不满”和“外面”不包括这个数。

第七十二条本章程由业主大会筹备组起草，经出席本小区第二次业主大会的业主及其授权代表表决通过。

第七十三条本章程一经通过，对业主大会、业主委员会和全体业主生效，任何人不得违反。

第七十四条本章程由业主委员会解释。

第七十五条业主委员会成立后30日内，业主委员会应当将章程报房地产行政主管部门备案。