土地流转信托(土地信托在土地流转中扮演什么角色)

信托是指土地的所有者或使用者(即委托人)将其土地委托给专业组织或机构进行更科学的规划和管理，并签订信托契约以保护委托人的权益。

(来源:网络)

土地信托是在信托共有制基础上发展起来的一种新型土地制度，具有产权清晰、收益直接、风险共担、收益明显、易于操作等特点。土地的信托以集体所有权为基础，利用土地信托共有权多层产权结构的特点，将土地分为价值资产和实物资产，坚持土地的集体所有权，并根据市场经济的要求，进一步分离集体土地所有权中的占有、使用、收益和处分权。农民享有收益权和最终处置权，信托机构享有土地经营权，实行统一规划、统一开发利用，发展适度规模经营。

案例:安徽宿州土地信托项目

中信信托公司成立国内首单土地流转信托，信托期限12年，试点地点为安徽省宿州市。一期土地流转面积5400亩，后期土地流转面积25000亩。出让土地拟建设为现代农业循环经济产业示范园区(简称“农业示范园区”)，规划为五大板块，涉及20多个子项目，包括:现代农业种植及水资源保护项目、现代养殖、生物质能及基质肥料项目、设施农业及农业物联网、农业科研平台。土地信托项目采用“产权信托+资金信托”的混合模式，项目整体规划分两步走:

1.产权信托

第一部分:土地承包经营权的确权、登记和委托。在承包方自愿流转土地承包经营权的基础上，由安徽省宿州市政府牵头，对土地承包经营权进行确权登记和征收。

第二节:信托公司介入。安徽省宿州市政府作为信托计划的委托人，将土地承包经营权作为信托财产转让给某信托公司进行规模化管理。信托公司将信托单位分成5400万股，土地承包人持有的每亩土地承包经营权对应1万股信托单位。同时，信托公司聘请农业投资公司对目标土地进行专业化经营，由农业投资公司为实际土地使用者出租土地并牵头建设农业示范园，由其负责出租、管理和经营，并对承包人的基本土地租金收益承担差额补偿义务。

第三部分:收入分配。信托公司将农投公司缴纳的基本地租和土地后期使用后增值部分的70%(暂定)分配给区政府，再由区政府根据参与者的登记信息进行收益分配(政府可从中扣除相应的服务费)。

2.基金信托

为了解决土地流转过程中可能出现的资金短缺问题，包括土地整理、农业示范园区建设、对外租赁等各个阶段农业投资公司的流动性问题，信托公司会根据实际情况发行不同期限的资金信托产品。

2016年，上海浦东土地信托项目再次试水。

2016年，浦东将以浦东综合改革为新突破，推进城乡一体化，全面提升基层社会治理能力，其中之一就是深化农村集体资产和土地管理制度改革。具体内容包括:开展村资委托代管试点，将集体资产委托给镇集体公司或专业机构统一管理，促进村级集体资产规范管理和健康运行；开展乡镇集体经济组织股份制改革试点；探索在农村土地流转中引入信托机制，加快农村土地承包经营权流转，鼓励适度规模经营。

信托模式下土地银行的诞生。

目前，我国的土地信托还处于相对不成熟的阶段。有人说，土地信托模式一定会催生土地银行。无论是土地流转，还是土地信托行业的巨头，未来农村土地的长期布局都将围绕土地信托展开。土网致力于打造专业的土地流转和农村金融平台。在土地信托模式下，我们帮助农民发布土地信息，管理土地，给农民带来固定收益。帮助企业经营土地，让企业从中获利。随着农村土地流转规模越来越大，农民的土地最终将成为可携带的资产，农业民将自己的土地“存入”土地银行，获得相应的利息和产品进行投融资。

目前，Tuyin.com正与商业银行和保险公司合作，为农民提供资金和担保，Tuyin.com将提供现金处置。在这种模式下，农村土地必将迎来新的面貌。