如何计算房价收入比(如何计算总房价)

房价泡沫是一个敏感而重要的经济学命题，也是一个重大的社会问题。

郭树清多次提到中国房地产泡沫、灰犀牛、房价下跌等话题。，屡屡引起广大民众的震惊。

这个命题很重要，但是作文不好写。因为泡沫在破灭前很难识别。泡沫滋生的过程，也是市场兴奋度增加的过程。市场参与者很兴奋，贪图利润，对风险不敏感！

在这里，老阳想引入两个指标来衡量房价泡沫，一个是房价收入比，另一个是房价收入比的偏差。前者市面上比较多，但是对比不同地区时价值不高。后者是由老阳发起的，他在过去两年里指导同事们撰写相关报告。报告比较长，有很多图表，这里只说一部分:

2020年50大城市房价收入比

房价收入比是指房价总额与家庭可支配收入的比值。本报告中的房价数据为全国50个城市新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，消除了限价政策和统计方法对新房价格的影响，更接近市场真实情况。房价收入比的具体计算公式如下:

房价收入比虽然是一个普适性指标，但其合理范围并没有严格界定。根据世界银行1998年对96个地区的统计，在家庭收入低于999美元(最低收入家庭)的国家(地区)，房价收入比平均为13.2；家庭收入在3000美元至3999美元(中等收入家庭)的国家(地区)，平均房价收入比为9；在家庭收入超过1万美元(高收入家庭)的国家(地区)，平均房价收入比是5.6。各个国家(地区)的房价收入比数值离散性很大，这96个地区最高值为30，最低值为0.8，平均值为8.4，中值为6.4。

本文选取的50个城市包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市；13个强二线城市:重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、xi安；20个弱二线城市:佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市:温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。

根据公式得出了我国50个典型城市的商品房房价收入比数据。在此基础上，估算了50个典型城市的平均房价收入比。2020年，50个城市的平均房价收入比是13.4，比2019年的13.2上升了1.4%。

从历史上看，2010-2015年，房价收入比持续走低；2016年房价收入比开始快速上升至11.9，同比增速15%；2017年继续回升至13.7，同比增速小幅收窄；2018年50城房价收入比与2017年持平；2019年，随着大部分城市房地产市场持续降温，50个城市房价涨幅收窄，房价收入比略有下降；2020年，受疫情影响，我国居民收入增速较往年明显回落。但在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价出现了一定程度的上涨，因此50个城市房价收入比略有回升。

2021年初以来，多个热点城市房地产调控政策收紧，预计50个城市中，大部分城市房价涨幅将继续收窄。由于去年同期基数较低，今年居民收入增速将明显高于去年。由此计算，预计2021年房价收入比会略有下降。

从城市类别来看，一线城市的房价收入比明显高于其他城市。2020年一线城市房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下跌后将再次上涨。强二线城市、弱二线城市、三四线城市的房价收入比较接近。2020年房价收入比分别为12、12.3、12.4，比2019年略有上升。需要注意的是，三四线城市(主要在东部)的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市经济基本面和人口吸引力不如后两者，这说明部分三四线城市的房价透支程度高于二线城市。

根据2020年50个城市房价收入比排名，前五名城市分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门。排名与2019年相同，房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8、23.1，说明这些城市的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三个一线城市，由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下。2020年疫情后，银根宽松，深圳上海房价双双大幅上涨。三亚和厦门是中国著名的旅游城市。外地客户的投资需求一直比较旺盛，房价和当地居民收入的相关性比较小。值得注意的是，同为一线城市的广州，房价收入比明显低于其他三个城市。广州土地供应充足，北方地价相对较低，使得广州房价明显低于北方，成为一线城市中买房难度最小的。

后五名城市分别是长沙、韶关、烟台、贵阳、乌鲁木齐，房价收入比分别为6.2、7.3、7.5、7.6、7.8，说明这些城市房价合理，买房相对容易。由于土地供应充足，调控政策严格，2020年长沙平均房价只有9000元/平方米左右，仅高于省会城市中的贵阳、乌鲁木齐等少数城市，甚至长期低于部分三四线城市。长沙经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长。2020年城镇人均可支配收入57971元/m2，高于武汉、郑州、南昌、合肥等其他中部二线城市。高收入低房价让长沙成为50个城市中唯一一个房价收入比低于7的城市。韶关是广东省经济发展较弱的三四线城市。其收入和房价较低，对外地购房者的吸引力也较弱，房价收入比较低。烟台是东部沿海弱二线城市，人均可支配收入高，房价低。贵阳和乌鲁木齐是西部弱二线城市。近年来，收入增长率高，但他们缺乏投资需求的吸引力。省会城市房价比较低，房价收入比较低。

2020年50大城市房价收入比偏离度

中国各地区差异很大。对于不同的城市，房价收入比的合理区间不能用单一的指标来划分。所以这里在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏差，可以作为判断合理与否的标准。

具体公式是:

根据2010年以来50个城市的平均房价收入比，计算出历年房价收入比的偏离度。数据显示，2020年50个城市房价收入比偏离度为10.2%，比2019年的8.6%上升1.6个百分点。

回顾历史趋势，2010年至2015年，房价收入比偏离度持续走低，2012年至2015年处于负区间。2016年曲线开始回升，2017年继续攀升，2018年继续小幅上升。连续三年上涨后，2019年曲线略有下降。2020年，随着50城房价收入比的小幅上升，偏离曲线也小幅上升。随着多地房地产调控政策的收紧和货币政策的正常化，预计2021年50城房价涨幅将收窄，房价收入比将下降，届时偏离度也将下降。

从城市类别来看，一线城市和强二线城市领先于其他城市。2018年、2019年房价收入比偏离度连续两年下降，2020年偏离度上升，一线城市上升幅度更大；2018年弱二线城市偏离度与2017年持平，2019年略有下降，2020年略有上升；三线城市的走势落后于其他城市。2018年偏离度依然上升，2019年才回落，2020年继续小幅回落。

具体来看，2020年，一线城市偏离度为18.9%，比2019年提高7.1个百分点；强二线城市和弱二线城市的偏差分别为11.6%和9.6%，比2019年分别上升0.8和0.9个百分点；三线城市偏离度为3.7%，较2019年小幅下降0.1个百分点。主要是2020年疫情爆发后，全球经济受到较大影响，叠加货币政策宽松。核心城市的优质房地产受到对冲基金的青睐，因此一线城市的房价涨幅高于其他城市。

分城市来看，2020年各城市房价收入比偏离度差异较大，偏离度为正的城市有39个，偏离度为负的城市有11个，说明目前大部分城市的房价收入比高于其2010年以来的平均水平(相当于合理水平)。

基本可以理解为:背离越高，泡沫越明显；相反，越不明显；负偏离的城市没有泡沫。

偏离度最高的城市东莞为45.2%，比其近十年的平均水平高出近50%。此外，深圳(38.5%)、南通(26.6%)、宁波(24.6%)、芜湖(23.8%)都明显偏高。

其中，2020年东莞和深圳房价涨幅在50个城市中排名前两位。2015年以来，累计价格涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度较高。南通和宁波是此轮行情以来江浙地区行情持续时间最长的城市。市场火爆五年，房价累计涨幅较大。泡沫很明显。

房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关(-11.7%)、兰州(-7.8%)明显低于房价收入比偏离度。市场没有泡沫。

根据当年房价收入比偏离度和偏离度增长率，50个典型城市大致分为四类:

第一类城市房价收入比偏离度为正，同比增速为正。2020年，东莞、深圳、宁波、南通等20多个城市。属于这一类的，在50个城市中占了将近一半。我们认为在房价收入比偏离度较高且同比上涨的城市，房价相对于收入水平存在一定程度的高估和透支。建议严格执行市场调控措施，防止投机导致的房价泡沫进入市场。可以看到，年初以来，深圳、上海、东莞、杭州等城市出台了多项调控政策，为市场降温。其他城市，如宁波、南通，建议也要加强楼市调控，防止投机投资导致房价失控，增加楼市和金融市场风险。

第二类城市，房价收入比偏离度为正，但同比增速为负。2020年芜湖、苏州、日照、济南等。属于这种城市。这类城市的房价相对于收入水平是偏高的，但高率较去年有所收窄。建议对此类城市维持现有调控措施，稳定房价，使房价收入比回归合理区间。

第三类城市房价收入比偏离度为负，同比增速为负。2020年，太原、贵阳、南昌、长沙、韶关等城市属于这一类。2020年这类城市的房价收入比低于过去十年的平均水平，偏离度与去年相比仍在下降。相对于收入水平，房价还是合理的。建议如果城市房地产市场遇冷，调控措施可以适度放松。

第四类城市房价收入比偏离度为负，但同比增速为正。只有乌鲁木齐、温州和兰州会在2020年落入这个范畴。这类城市2020年的房价收入比低于过去十年的平均水平，但偏离度高于去年，价格相对合理。但要防止房价收入比继续上升。建议积极监测房价走势，做好调控预案，防止房价过热。