重庆北部新区(哪个区是重庆北部新区)

多年前，两江新区的发展格局规划为“六城八园”。这六个城市包括:江北口金融城、照母山科技创新城、悦来国际会展城、李佳商务旅游城、水土高新城、龙胜产业新城。每个新城都明确了自己的发展方向、发展区域、人口等。后扩展为“八城”，新增保税港国际新城(水港功能区和空港功能区)和果园港国际物流新城。但这两个新市镇都没有明确的规划建成区面积和人口。这些都是两江新区的重点发展区域，集中在江北渝北大部分和北碚一小部分。

最有特色的是，在每一个新城市，都有一个平台公司负责交易和开发。总的来说，有这样一种对应关系:

1.龙胜产业新城——两江投资集团旗下的龙兴工业园区建设投资公司、鱼凫工业园区建设投资公司运营；

2.水土高新新城——由两江投资集团旗下水土高新产业园建设投资公司运营；

3.照母山科技创新城——由重庆高科集团、重庆高宇新兴科技发展公司、重庆重庆高科产业(集团)有限公司运营；

4.江北口金融城——江北口投资集团；

5.李佳商务旅游城——两江实业集团的运作：

6.悦来国际会展城——悦来投资集团运营；

7.保税港区国际新城——重庆保税港区集团运营；

8.果园港国际物流新城-重庆港物流集团运营。

按照原计划，我们来盘点一下两江新区的这些新城。规划落地情况如何？

一般来说，根据规划落地情况，我们可以分为三类:

第一，规划目标已经完成。目前毫无疑问是江北口金融城和照母山科技创新城。根据规划，江北口金融城规划建成区面积5平方公里，常住人口2万人。江北口的位置一直是CBD，是堪比上海陆家嘴的金融核心区。地块多为商业、商业用地，房屋所剩无几，所以规划人口很少。现在江北口所有的规划基本都达到了预期。至于人口落地，我感觉已经远远超出了！

照母山科技创新城规划建成区35平方公里，人口40万。从2012年开始，照母山迎来了开发热潮，持续了近10年。现在，照母山所有规划基本落地，板块开发接近完成，各大楼盘全部完工。随着整体入住率的提高，无论是城市建设面积还是人口数量，基本都相差较大。

而江北口的照母山只能靠大面积的雇佣人员来填平面积。而且照母山可以天然的接收溢出的人口，所以成熟的很快。二是接近目标。除了照母山和江北口达标外，最接近达标的是李佳商务旅游城和悦来会展城。从规划面积看，李佳40平方公里，悦来18.67平方公里。从城市建成区面积来看，这两个地方基本达到了预期。但是，聚集人口可能真的很尴尬。根据规划，李佳和悦来的常住人口分别为30万和20万。目前完成率可能还不到一半。

正因如此，一方面，这两个区域的大规模建设已经进入下半场，但很多楼盘的入住率仍然不高；另一方面，城市配套设施不够完善，也是影响人口集聚的重要因素。另一个重要原因是李佳计划发展商务旅游。旅游有欢乐谷，生意还是比较缺的。悦来纯粹的展会定位，只能在展会期间吸引人。目前，该地区的大部分人口纯粹依靠成熟地区的人口溢出，该地区本身在吸引就业方面仍然很弱。

不过这两个地方完全不用担心，成熟只是时间问题。有几个因素值得关注:一是区位，这是城市发展的自然延伸，虽北但不北；二是开始注重产城融合。李佳开始写关于智慧的文章，介绍智能制造、智能创新方面的产业，开始改变产业弱势地位；第三，定位提升，联合开发丽家悦来，建设嘉陵江智能创新湾区和智慧园区，这是最新的定位要求。目前，李家悦来已启动新一轮高标准规划，这是两江新区的发展重点，有望加速该地区的成熟。第四，交通改善，无论是地铁、桥梁等。，两个区都有交通改善空房。

第三，离目标还有很大差距。包括高水新城、龙胜产业新城。计划建设60平方公里的水土，在40万人口的“六城”中排名第二，与照母山齐平。龙胜新城规划面积178平方公里，覆盖东部山谷长江以北大部分地区，规划人口80万，无论是规划面积还是人口规模都是最大的。龙胜的规划建成区面积仅略小于江北区，大于渝中区加大渡口区。规划人口和渝中区加大渡口区差不多。

无论城市建设还是人口聚集，水、土、龙胜的距离还是很大的。原因有以下几点:第一，基础本身就差。无论是水土还是龙胜，都远离城市核心区。水土北是最北的地方，龙胜位于东部山谷。这里原本就是一个纯粹的郊区，可以说是一张白纸。第二，发展重点不同。龙河水土原是两江新区规划的三大产业园区。两江新区设立之初，在江北、渝北、北碚规划建设了工业园区，即渝富工业园、龙兴工业园、水土工业园，最早定位为工业和制造业基地。随着工业的进入，城市建设在最近五年才逐渐开始。5年前你在水土区几乎找不到开发物业，基本是最近3年，5年前龙胜区也不多。随着工业的发展，城市建设和人口定居刚刚起步。

当然，我们也不得不承认，与前几年相比，随着城市发展边界的不断扩大，人口集聚的速度也在下降。

目前来看，龙盛和水土要实现规划目标可能还需要很长时间，甚至不排除。要根据形势的变化，调整自己的目标，降低一些期望值。不过这两个区还是各有特色的:一是有工业的基础市场。至于龙胜区，基本上龙胜占了主城9区大型汽车制造的一半以上，是长安汽车制造的大本营。除此之外，它还有装备制造等产业，这是龙兴宇富的基本盘，而且还在引进新的产业，如三一重工、吉利亚欧汽车等有影响力的项目。围绕汽车、电子、装备制造，龙胜依然是目前重庆最好的工业园区，是最铁最水/水的一个。对于水土来说，高科技方向的基本盘也很稳，电子信息、生物医药等一大批企业也聚集了起来。第二，交通。水土去年完成地铁。龙兴今年将开通隧道，2022年迎来轨道交通。下面两个区也有东环及以下轨道交通覆盖。整体出行格局有望进一步改善。第三，两江新区的加持。重庆向西绽放，风头正劲。但两江新区依然是城市发展的“旗舰”。随着两江的发展，更多的资源和产业只能用建设空引进到这些地方。龙胜好，水土好。未来仍将是资源覆盖最密集的地区之一。