买房流程(超详细的买房流程)

很多人在第一次买房，办理各种手续的时候，都是筋疲力尽。偶尔，他们会错过一些环节或被意外情况所干扰...其实抓住主线，按部就班，会省时省力省心很多。

总结以下几点供你参考，让你少走一些不必要的弯路。

关于看房

其实看房最重要的是实地考察，选择靠谱的销售。此外，我们应该注意:

●位置和交通；

●地铁距离

●资质证书和开发商品牌；

●房屋的楼层、朝向、户型；

●小区环境和物业公司；

●理性看待样板房；

此外，还要注意检查墙体是否有裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道漏水等问题。

更重要的是，检查购买你房子的开发商和代理商的资质，确保它是合法出售的。

关于付款

首先，我们购房者应该仔细签署认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独立的合同。如果决定买房，可以索要正式合同的样本，认为正式合同可以准确，自己可以接受，再签认购书，避免一些不必要的麻烦。

认购合同和商品房买卖合同属于预约与本合同的关系。二者在合同内容、合同目的、权利义务、违约形式、违约责任形式等方面存在较大差异。但认购书在一定条件下可以被认定为买卖合同，当事人的义务会发生质的变化，双方履行协商义务，变更为出卖人交付房屋，买受人支付价款。

根据现行法律，房屋认购书约定的定金受法律保护。也就是说，如果因为购房者的原因导致购房合同无法签订，自己没有买房，那么开发商是不需要退还定金的。

第二，我们购房者要仔细阅读认购书，确认认购书是否能保证公平。

图书订阅的内容一般包括:

■双方基本信息；

■房屋基本信息(包括房屋的位置、面积等基本信息)；

■价格计算；

■签订合同的期限。

■仔细检查是否违反平等公平原则。

第三，房款要直接打到监控账户。购房者要将房款支付到商品房预售许可证规定的银行监控账户，切记不要直接支付给开发商或中介机构。

房款可以一次性支付，也可以分期支付，具体分期支付可以由双方约定。比如买受人可以保留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房产证时支付。

付款时的具体注意事项

交定金，签认购书。

定金和订金的区别，2015版商品房买卖合同对这两个词的含义进行了定义:

定金是在合同订立或履行前支付一定金额的一种担保，具有法律上的收益。买方不履行合同，无权要求返还定金；如果开发商不履行合同，应该双倍返还定金。

定金是买卖双方就房屋买卖意向初步达成一致后，通过进一步协商签订的临时认购协议。买方需要在此期间与卖方签订正式合同。通过支付定金，买方在此期间获得优先购买权。买受人不履行合同义务，并不意味着丧失了要求返还定金的权利；相反，如果开发商不履行义务，则不需要双倍返还定金。

签订认购书时一定要注意:签订合同时，一定要仔细核对、核实合同内容，避免合同陷阱。签字时可以征求朋友或律师的意见。比如“有些合同中，购房者要在规定时间内完成购房合同的签订，否则定金不予返还”，但往往银行不一定能在这个规定时间内完成贷款，也不能在期限内完成付款。损失由签约买家承担。

付款类型/方式

首付分为首套房和二套房，付款方式可以是全款和按揭贷款。

首付:签约认购时，在规定时间内支付首付，金额视是首套房还是二套房而定。

全款:有能力全款或可能获得部分楼盘优惠的，视所购楼盘公布的信息而定。

付款:确认需要办理按揭买房后，准备好所有资料，去房产按揭部办理。

分期付款:还有一种特殊的分期付款，是楼盘自己制定的优惠政策。具体情况还要看楼盘制定的操作规则。

申请贷款

贷款包括公积金贷款、商业贷款和组合贷款。可以根据自身条件选择哪种贷款方式。

提前查询个人信用信息:目前个人信用信息主要有两种方式:第一种是现场查询。可以去央行周边的征信分中心或指定分支机构进行柜面查询或自助查询。

目前，上海已推行个人信用报告自助查询服务，个人可携带二代身份证到就近的自助查询服务网点办理业务。

选择公积金贷款:首先要向公积金管理中心查询自己的公积金额度是否达到了所需的贷款额度。公积金贷款具有利率低、还款方式灵活、贷款比例高等诸多优势。比如借款人可以随意设定每月还款额，前提是不低于“银行最低还款额”。比如一般商业贷款可以拿到70%，公积金贷款最高可以拿到95%。公积金贷款向公积金管理中心申请流程:(1)初审——(2)评估——(3)审查——(4)担保手续——(5)签订贷款合同。

选择商业贷款:商业贷款有两种还款方式。一种是平均资本，即借款人每月偿还相同金额的本金和当月剩余贷款产生的利息。这种还款方式对提前还款的压力很大，但利息会随着每月还款逐渐减少。2.等额本息，即借款人每月偿还等额的贷款本息。商业流程:(1)提交贷款申请——(2)银行承兑调查——(3)银行审核批准——(4)双方办理相关手续——(5)银行发放贷款。

选择组合贷款:还有一种情况，就是公积金额度没有达到规定的贷款数，可以同时向商业银行申请商业贷款。这种贷款叫做组合贷款，但是有一点需要注意的是，并不是每个楼盘都接受组合贷款，所以你要提前和你所购买的楼盘的相关人员沟通。

签订购房合同

完成上述流程后，接下来就是与开发商或代理商正式签订购房合同。购房合同分为《商品房预售合同(现房)》和《商品房买卖合同(现房)》。签预售合同时可以不签买卖合同直接办理户口登记手续。

注意:签订合同时，一定要仔细核对合同内容。

关于相关税费的缴纳

购房合同备案完成后30天内，需向相关单位纳税(备案情况见房产合同专员)。如果超过，将产生每日万分之五的滞纳金。

契税:90㎡及以下普通住房，且该住房为家庭唯一住房，按1%的税率征收契税，90-144㎡普通住房按1.5%征收，144㎡以上住房按3%征收，非住房按3%征收。一般契税会和首付一起交，由开发商代收。

印花税:签订合同时直接缴纳，总房款的0.05%，一般和首付款一起缴纳。

还需要缴纳银行按揭费用和房屋维修资金，具体咨询相关人员。

物业管理费:从收房之日起计算，从购房人验收房屋之日起计算，一般提前三个月。

交易费用:住宅建筑面积为X3元/平方米；非住宅建筑面积X11元/㎡。

“权属”通过:80元/套收取，权属登记费为办理房产证的费用。

房屋验收

房屋验收也是极其重要的，关系到房屋的质量检验。建议你找专业的装修公司或者个人一起验收。

特别是合同中规定的精装修房，一定要逐一检查，看是否符合当时约定的装修标准。

记得办理房产证。

只有拿到房产证，房子才算真正归你所有。房地产权属证书，全称《中华人民共和国房地产权属证书》，简称房地产证，是权利人享有房地产物权的证明。

记住房产证和不动产证是有区别的:房产证是指买受人通过交易取得房屋合法所有权，并能依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分权利的凭证。信息网络即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的法律凭证。房屋所有权证管理和使用自己的房屋。

买房是大事，不能马虎。

以上几点都是我们购房者要注意的。