房地产税(房地产涉及的税种有哪些？)

房地产涉及的税费:

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税、企业所得税、代扣个人所得税等。

1.营业税:税率为5%。

2.城市维护建设税

计税依据按照实际缴纳的增值税金额计算缴纳。税率分别为7%(城市)、5%(郊区)和1%(农村)。

计算公式:

应纳税额=营业税税率。

3.额外教育费用

计税依据按照实际缴纳的增值税计算缴纳，附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加=营业税的3%。

4.印花税:

(一)财产租赁合同、仓储合同、财产保险合同的适用税率为千分之一；

(二)加工合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转让文件，税率为万分之五；

(三)购销合同、建筑安装工程合同、技术合同的税率为万分之三；

(4)借款合同，税率为万分之0.5；

(五)记载资金的账簿，应列示“实收资本”和“资本公积”总额的万分之五。

鲜花；

(6)营业账册、权利和证照照片，固定贴花每张5元。

5.个人所得税:

工资、薪金所得不含税适用税率表

系列应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除(元)

1不超过500元的部分50

2超过500元至2000元的部分10 25

3.超过2000元至5000元的部分15125

4.超过5000元至20000元的部分20 375

5.超过2万元至4万元的部分25 1375

6超过4万元至6万元的部分30 3375

7.超过60000元至80000元的部分35 6375

8.超过8万元至10万元的部分40 10375

9.超过10万元的部分45 15375

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计算公式:

应纳个人所得税=应纳税所得额适用税率-速算扣除

应纳税额=工资收入-2000-“三险一金”

6.所得税

(1)所得税有两种征收方式:查账征收和核定征收。

(2)属于核定征收的，按照所得计算缴纳所得税。

计算公式:

应纳所得税=总收入×核定税额固定比例×所得税税率

(三)查账征收的，按照利润计算缴纳所得税。

计算公式:

应纳所得税=利润总额*所得税税率

(4)所得税率:

一般企业所得税税率为25%，

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

对国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

7.财产税

按照财产残值，税率为1.2%；如果按照不动产租金收入计算缴纳，税率为12%。

8.土地使用税:每平方米土地使用税的年税额如下:

(1) 1.5元至30元；

(2)中等城市1.2元至24元；

(3)小城市0.9元至18元；

(4)县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。

9.土地增值税

土地增值税按照纳税人转让不动产取得的增值额和规定的适用税率计算征收。纳税人转让不动产取得的收入，扣除条例规定的项目金额后的余额为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和与房地产转让有关的其他经济利益。计算增值额的扣除项目有:房地产财税实务Q群284633739、本群内交易所企业设立、账务处理、纳税申报、税务会计、网上报税、合理避税、税务稽查。

(一)取得土地使用权支付的价款；

(二)土地开发的成本和费用；

(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；

(四)与房地产转让有关的税收；

(五)财政部规定的其他扣除项目。税率:土地增值税实行四级累进税率，即增值额不超过扣除项目50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的，税率为50%。增加值超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

主要成本核算不一样，设置科目也不一样。

房屋开发成本的核算

一、住宅开发的类型及其核算对象和成本项目

房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务。企业开发的房屋按用途可分为以下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租业务开发的租赁住房；三是为安置因周转被拆迁居民而开发的周转房。此外，一些开发企业还受其他单位委托开发职工住宅等房屋。虽然这些房屋的用途不同，但发生的开发费用的性质和用途基本相同，在成本核算时可以采用相同的方法。为全面反映房屋开发发生的支出，分门别类反映企业各类房屋的开发支出，便于计算开发成本，在会计核算上，除设置“开发成本-房屋开发成本”科目外，还应根据拟开发房屋的性质和用途分别设置商品房、租赁房、周转房、施工用房等三级科目，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

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企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目归集。房屋成本核算的对象应结合开发位置、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素确定:

1.对于一般住宅开发项目，成本核算对象为各独立设计预算或各独立施工组预算中所列的单个开发项目。

2.开发场地相同、结构类型相同、开竣工时间相近、施工队伍相同的集团开发项目，可以合并为一个成本核算对象。开发完成后计算实际开发成本后，按照各单项工程概算的比例计算每套房屋的开发成本。

3.对于个别大型的、长期的房屋开发项目，可结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

企业在核算房屋开发成本时，应设置下列成本项目:

(一)征地拆迁补偿或者土地租金；(2)前期建设费用；(3)基础设施费；(4)建筑安装费用；(5)配套设施费用；(6)开发开销。其中，征地拆迁补偿费是指土地征用费、耕地占用税、劳动安置费、地上地下物拆迁补偿费或地租。建设前期费用是指规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各种基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、泄洪、照明、绿化、卫生设施等支出。建筑安装工程费是指房屋开发项目施工图预算中包含的所有费用(包括设备费)。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本，但锅炉房、水塔、居委会、派出所、托儿所、消防、自行车棚、公厕等公共配套设施不能有偿转让的费用。开发管理费是指房屋开发成本中应承担的间接开发费用。

二、房屋开发成本的核算

(一)征地拆迁补偿费或土地租金

房屋开发过程中的征地拆迁补偿或土地租金。成本核算对象能够区分的，应当直接计入房屋开发成本核算对象的“征地拆迁补偿费”成本项目，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”科目。

如果不能区分成本核算对象，则应先通过“开发成本-自用土地开发成本”科目归集住房开发过程中发生的自用征地拆迁补偿，再按照一定的标准分摊到相关的住房开发成本核算对象，贷记“开发成本-住房开发成本”科目的借方和“开发成本-自用土地开发成本”科目的贷方。

如果房屋开发占用的土地是企业综合开发的商业用地的一部分，征地拆迁补偿费应在“开发成本-商业用地开发成本”科目中收取。土地开发完成并投入使用时，按照一定的标准分摊到相关的房屋开发成本核算对象，记入“开发成本-房屋开发成本”和“开发成本-商业用地开发成本”科目的借方如果已开发的商业用地已转入“开发产品”科目，用于建造房屋时， 征地拆迁补偿费应记入相关的房屋开发成本核算对象，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“开发产品”科目。

(2)前期建设费用

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究、水文地质调查、测绘、场地平整等前期工程支出，能够区分成本核算对象的，应当直接记入房屋开发成本核算对象的“前期工程成本”成本项目，借记“开发成本-房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”科目。应由两个或两个以上成本核算对象承担的前期成本，应按一定标准进行分配，记入房屋开发成本核算对象的“前期成本”成本科目，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、卫生设施、道路等基础设施支出，一般应直接或分摊到房屋开发成本核算对象的“基础设施成本”成本项目，借记“开发成本-房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”科目。已开发的商业用地已转入“开发产品”科目的，在用于建造房屋时，其应承担的基础设施费用(还应包括按分类集中划拨应承担的前期工程费用和开发间接费)应计入相关的房屋开发成本核算对象，贷记“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发产品”科目的贷方。

(4)建筑安装费用

房屋开发过程中的建筑安装工程支出，应根据不同的施工方法采用不同的核算方法。对采用建筑安装工程承包方式的房屋开发项目，建筑安装工程支出应按企业承担的已完成工程价款确定，直接记入房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程成本”成本科目，借记“开发成本-房屋开发成本”科目，贷记“应付账款-应付工程款”科目。开发企业以招标方式承包建筑安装工程，将几个工程一起承包的，在工程竣工后结算工程价款时，应按各工程预算造价的比例计算各工程的标价，即实际建筑安装工程造价。

例如，某开发企业投标承建安装两套商品房，价格为108万元，这两套商品房的预计造价为:

101商品房63万元

102.商品房50.4万元

共计113.4万元

工程竣工后结算工程价款时，应按下列方法计算每套商品房的实际建筑安装费用:

一个项目的实际建筑安装成本=项目价格、项目预算成本、各项目预算总成本。

示例:

11.商品房为108万元，63万元，113.4万元= 60万元

12.108万元为商品房，50.4万元，113.4万元= 48万元

对于自营建筑安装工程的房屋开发项目，发生的各项建筑安装支出一般可直接记入房屋开发成本核算对象“建筑安装成本”的成本项目，贷记“开发成本——房屋开发成本”科目的借方，贷记“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等科目的贷方。开发企业自行建造大型建筑安装工程的，可按本章第二节设置“工程施工”、“施工间接费”等科目，用于核算和归集各种建筑安装工程的支出。月末将实际成本转入“开发成本-房屋开发成本”科目，记入房屋开发成本核算对象“建筑安装成本”成本项目。

企业用于房屋开发的设备，即附属于房屋工程主体的设备，应记入房屋开发成本核算对象的“建筑安装成本”成本项目，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“库存设备”科目。