养老地产开发模式(房企纷纷进入的养老地产)

我国养老地产还处于起步阶段，市场不规范，政策支持不到位，商业模式不够成熟。然而，中国已经步入老龄化社会。一旦条件具备，养老地产将成为未来房地产行业的主要板块。

中国养老地产发展模式的四大特征

一、养老地产开发中的地产以租售为主。

老年房地产开发是以建筑为基础的。无论是社区养老地产模式还是养老旅游地产开发模式，基于其楼宇的管理无非是两种形式，要么出租要么出售，开发模式不同，租售比例不同，投资方不同，商业模式不同。

中国的房地产开发企业，如万科、保利、远洋等。，都涉足养老地产项目，这些项目仍然以销售房地产为主要业务模式和企业的利润中心。中国人寿、泰康人寿、平安保险等保险机构。，已获保监会正式批准进入养老地产，虽然其养老地产项目是以挂钩养老社区的保险产品形式推出，且全部盈利一是不依赖地产租售，二是依赖后期运营，但尚未形成开发规模，尚未进入真正良性的运营阶段。

第二，养老地产的高端开发

纵观目前国内的养老地产项目，大部分都是盈利的，基本属于商业范畴。提供的养老服务也是高端路线，更多的是针对有一定经济实力的老年客户的个性化养老服务。

不同的养老地产项目可能会有不同的收费方式和运营模式，但针对的消费群体基本都是经济实力较强的知识老人，如国企退休干部、大学教授、教师、高级管理人员等。提供高端养老服务是养老地产的重头戏。但由于前期投资较大，运营中收益的不确定性，很多项目成本回收压力较大。

三是养老地产开发主体多元化

中国老龄化的趋势不可逆转，养老地产的潜力毋庸置疑。无论是政府还是民间，都对养老地产的融资渠道做了很多尝试，逐渐呈现出多元化的趋势。房地产市场的黄金时代已经逐渐过去。随着“银发潮”的到来，养老地产成为最诱人的一块蛋糕。房地产行业的万科、保利、远洋相继进军养老地产。

2013年，国务院发布《关于加快发展养老服务的若干意见》，指出要放宽养老服务限制，鼓励和支持保险资金进入养老服务领域，这为保险资金大规模进入养老地产铺平了道路，保险行业的泰康、中国人寿、新华人寿也在酝酿养老地产项目。《意见》中也明确提到，鼓励社会力量兴办规模化、连锁化养老机构，鼓励民间资本等社会资源用于养老服务。越来越多的企业进入养老地产行业。

此外，海外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。据不完全统计，目前已有10多家保险公司、80多家房地产开发企业和大量外资企业布局中国养老地产市场，总投资超过3000亿元。

四。养老地产集约化发展

注重生产要素相对集中的集约化规模化经营，最终目的是提高效率。我国养老地产的集约化发展体现在几个方面。

第一，目前我国的养老主要以居家养老模式为主，但随着老龄化步伐的加快，对养老地产的需求会增加。养老需求一旦释放，市场必然供不应求，需要大型养老地产项目。传统的分散式居家养老，必然导致更高的社会成本，高水平的养老服务会受到追捧。中国的养老地产必然会走降低社会成本和资源浪费的集约化道路。

二是，养老地产开发采取复合地产的形式，将养老地产产业与其他相关产业融合在一起。比如“地产+养老”的社区养老地产模式，以北京太阳城为代表；以共和园健康家庭社区为代表的“养老地产+医疗”相结合的医疗发展模式；养老旅游地产的“养老地产+旅游”开发模式，复合地产形式将养老地产的开发与老年人的居住需求紧密结合，将贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营、服务的每一个环节。

养老地产的十种开发模式

首先，建立一个老年社区。

老年社区是指为老年人提供的居住社区，包括老年住宅、老年公寓、老年设施等。还可包括各种配套设施，如老年活动中心、娱乐中心、医疗服务中心、老年大学等。其发展主体可以是多种多样的，既可以是私营企业，也可以是政府投资建设。

社区养老可分为健康型和持续护理型两种。前者主要停留在老年人的健康方面，而后者可以为半自理和完全自理的老年人提供持续的护理。设施齐全，满足各类人群的养老需求，提供全方位服务。建设规模大，需要的前期投资大；配套设施建设比例高，自持风险大。

第二，新居住区老年群体的发展

指开发大型居住建筑，划分出一部分区域专门用于建设养老群体，形成混合居住模式。该群体可包含各种老年人功能模块:老年公寓、老年设施、日托中心等。

这种发展模式有利于带动企业转向新的客户群体，走产品差异化路线。同时，分组治疗有利于形成适合老年人的生活水平和邻里氛围。养老群体可以与社区其他群体共享配套资源，减少配套设施数量。建设一个养老群体需要一个大规模的居住区，前期需要大量投资。

三、普通社区配各种老年住宅产品。

普通社区配有住宅形式，如老幼之家、老年专用房、老年公寓等。，满足老人及其子女就近居住的原则。还可以在老年公寓底层设置综合服务设施，方便老人就近就医，也可以几个小区共用。老年人日间照料中心为社区中的老年人提供日间照料服务。如果年轻人和老年人愿意住在附近，可以促进购买两套房子，带动整栋楼的销售。

普通小区的位置不一定适合老年人，无法吸引买家。在出售过程中，养老住宅房屋可能只卖给老年人，不利于以后提供服务。

四、成熟社区周边的老年设施。

在土地资源稀缺的成熟社区周边插入小型、多功能、综合性设施。除了一定的生活功能外，还宜配置老年人日间照料中心、社区医疗站、公共餐厅、小型超市等。服务范围可辐射周边多个社区。不需要太大的空间，建设规模小，投资低，可以吸引周边社区的人，满足老人在家养老的需求。可能会受到周边社区原本提供的养老服务的竞争压力。

五、与旅游业相结合

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，要加入老年保健、康复、长寿文化等概念。通常在海南、广西、云南等旅游景区开发老年公寓或老年居住产品，开发主题往往是农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟的养老生活模式。

平时环境优美，引入旅游相关活动，可以吸引老人来养老度假。每年都有淡季和旺季，管理层要注意处理淡季客流量小等问题。

六、与医疗行业相结合

养老设施或社区与医院就近设置、共建，优质医疗资源引入养老项目。与医院结合，可以让老人住在里面更有安全感，增强产品的竞争力。充分利用各种补贴政策，保证客户不流失。医院的运营投入比较大，老人对医院的抵触情绪可能会影响老人对设施的占用。

七、结合商业设施

在闹市区等繁华地段开发商业地产时，配合老年公寓的建设，可以享受便捷的商业休闲设施和优质的医疗资源。节约土地。卖商品房和租老年公寓可以结合起来，促进销售。老年公寓和商场结合，年轻人可以去看望父母购物休闲。老年公寓配套环境供不应求。繁华地区的外部环境会影响老年居民。

八、建立连锁品牌养老机构

是指以连锁模式建立品牌养老机构，连锁品牌在硬件设施、服务管理等方面的一系列标准，形成规模化、标准化的品牌养老机构。链式有利于服务质量的标准化，适合多个地点复制模型的需要。连锁机构需要形成一定的规模，对管理要求较高。

九、中外合资养老机构开发建设

通过与国外养老品牌团队合作建立中外合资养老机构，如引进国外养老机构经验丰富的运营管理团队，或与国外知名养老品牌联合开发。引进发达国家的管理经验，可以弥补国内养老机构管理上的不成熟。国外的模式不能盲目照搬，还是要“本土化”。

十、国内房地产投资国外养老市场

国内地产商看准国外区位优越的医疗条件和居住环境，跨界开发老年医疗养老地产项目，吸引国内外老年客户，满足国外养老、国内养老和投资需求的刚性需求。依托优势资源和刚性需求，稳定。国内在养老地产开发运营方面的经验还是不足。

中国养老地产发展的五点思考

一是从养老地产租售模式到“产业链模式”

养老地产不同于传统的商业地产。首先，养老地产的开发成本高于传统商业地产。其次，小区配套设施建设和后期持续运营成本不低；最后，投资不能立竿见影，养老地产投资回收期一般需要7 ~ 10年，是传统商业地产的两倍。

从目前国内养老地产项目的实践来看，主要有租售两种方式。一种方式是出售产权或使用权，导致养老配套设施和服务的后期运营难以跟上。甚至有些养老地产项目打着养老的旗号低价拿地，其实也是传统的商业地产模式。另一种方式是先交一定的押金，交月租，或者一次性收取较高的会员费。

纵观发达国家养老地产的发展，大致可以分为三个阶段:探索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段、规模化阶段。目前，我国养老地产的发展仍处于探索阶段，如何向产业链阶段过渡已成为行业发展的必然。

养老地产的发展要着眼于长期稳定的收益，定位于养老服务的提供者，以服务供给为核心、建筑实体为辅助的衍生的一系列养老项目的盈利体系为新的盈利点，利用产业链的辐射效应，从养老地产的租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产的发展对相关产业有一定的带动作用。养老地产衍生的相关产业可以成为新的利润板块，同时也可以服务和完善养老地产。

第二，养老地产的开发是基于市场细分，而不是盲目高端。

随着人们生活水平的提高和需求的多样化，未来的养老地产将逐渐呈现分化。在各个养老地产的基本功能逐渐相似的情况下，独具特色的养老项目会更有吸引力，这就要求房地产开发商在项目开始时就要对项目进行准确的定位。

根据养老项目所在地的经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特征等因素，进行项目可行性分析，对项目客户群体进行定位。根据自身优势和市场情况，可以选择一类人群为主，也可以选择几类人群的综合型。

目前养老地产项目大多走高端路线，针对的客户基本都是经济实力较强的知识老人，为有一定经济实力的老年客户提供个性化的养老服务。但由于前期投入较大，很多项目成本回收压力较大。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境确定相应的项目定位和商业模式，而不是一味的高端化。

第三，整合养老地产上下游资源

对于养老地产企业来说，基本活动包括资本运营、物业开发、规划建设、市场营销、医疗保健、物业服务、休闲保健等。，而辅助活动包括企业综合管理、人力资源管理、技术开发、资本土地获取等。

养老地产企业的竞争优势在于价值链中某些特定的价值活动。这些真正创造价值的商业活动是价值链中的关键点。对于养老地产开发企业来说，上游行业的基本活动是资本运作(涉及银行、保险等金融机构)，下游行业的基本活动是营销、医疗、物业服务、休闲保健等。养老地产开发企业要想形成行业竞争优势，需要整合价值链上下游企业的行业资源，形成资源互补。如何整合养老地产上下游资源是养老地产发展模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业。

第四，养老地产后期管理模式分析

1)开发者管理模式。养老地产建设完成后，由建设者直接管理。这样开发商和业主沟通顺畅，可以为业主提供更好的服务，建立成熟的服务体系。

2)合作管理模式。这种方式是指开发商与专业化公司合作，共同管理养老地产的入住运营，通过专业化分工，构建独特的服务体系。

3)专业公司管理模式。引入专业化公司管理养老地产的日常运营，这种方式专业化程度高，服务体系完善，可以提供高质量的服务。从目前国内养老地产的管理运营来看，很多都是采用专业公司的管理模式，聘请专业公司负责地产项目的管理，实现项目的长期运营收益。实践证明，专业公司管理具有很强的生命力和可调性，养老地产的开发建设与后期管理分离，可以使地产项目得到更好的发展和更稳定的收益。

第五，积极引进外资开发养老地产项目。

国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国办发35号文)，明确指出:“进一步降低举办养老机构门槛，鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产空开辟了更广阔的发展空间。外资投资中国养老地产面临着文化环境不同、养老服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同等诸多问题，但即便如此，也阻挡不了外资的进入。

目前外资主要以与本土房企合作的形式进入中国养老地产，如美国哥伦比亚太平洋管理公司与远洋地产合资的春轩毛开建老年公寓，台湾省最大的养老集团恒安养老集团与世联地产的合作。中国养老地产应积极引进外资。除了引入资本，更重要的是引入先进的管理模式，弥补国内养老地产人才的不足。

来源:中国养老周刊(ID: ylzk123)本文采纳了张敏等人的观点，已获授权，并感谢原作者。