房地产开发成本(房地产开发成本的详细构成)

房地产开发成本主要包括以下九个方面:土地成本、建筑安装成本、配套设施、勘察设计监理、市场营销、财务成本、企业管理成本、行政事业性收费、营业税。

1.桩基工程(如有):70~100元/m2；

2.钢筋:40~75KG/ m2(低多层含量和高层含量)，160~300元/m2；

3.混凝土:0.3~0.5 m3/m2(低多层含量和高层含量)，100~165元/m2；

4.砌体工程:60~120元/m2(多层含量高，高层含量低)；

5.抹灰工程:25~40元/m2；

6.外墙工程(含保温):50~100元/m2(以一般涂料计，如果是石材或幕墙，可能高达300~1000元/m2；

7.室内水电安装工程(含消防):60~120元/m2(根据住宅等级，多层建筑略低)；

8.屋顶工程:15~30元/m2(多层内容高，高层内容低)；

9.门窗工程(不含入户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计和是否高档有很大关系，高档比例大)。造价90~300元/m2，一般9 0~150元/m2。如果使用高档铝合金门窗，可能达到300元/m2；

10.土方、入户门、烟道、公共部位装修工程:30~150元/m2(与小区档次密切相关，档次越高，费用越高)；

11.地下室(如有):成本增加40~100元/m2(多层含量高，高层含量低)；

12.电梯工程(如有):40~200元/m2，与电梯的档次、电梯数量、楼层数有很大关系。一般工程100元/m2左右；

13.人工费:130~200元/m2；

14.室外附属工程:30~300元/m2，一般70~100元/m2左右；

15.模板、支撑及脚手架工程(费用):70~150元/m2；

16.塔吊、人货梯、电梯等施工机械(约占总造价的5~8%左右:约60~90元/m2；

17.临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其他临时设施(水、电、污水、形象、生产棚等生产用房):30~50元/m2；

18.检验、测试、手续、交通、通讯费用:10~30元/m2；

19.承包商管理费、材料费、劳保费、利润及其他费用(10%左右):以上各项之和*10%=90~180元/m2；

20.国家税费(总成本:3.3~3.5%):33~70元/m2，高档的可能高达100元/m2。

不算精装修，一般造价在1000 ~ 2000元/平方米左右，高档小区可达3500元以上。以上还不包括一些国企发展带来的腐败成本。精装修费用一般在500~15 00元/平米，看档次。也有300元/平米的简装，3000~10000元/平米的超高档装修(拎包入住)。

21.设计费(包括初步设计概念阶段的费用):15~100元/m2；

2.监理费:3~30元/m2；

23.广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米，最高可达500元/平方米以上；

24.土地费用:二线城市市区(老郊区)700 ~ 100万元/亩，容积率1.0~2.0，所以折算房价525 ~ 1500元/平方米，中心城区200万元/亩，核心区1500 ~ 3000元/平方米。一线城市甚至单边成本超过2万元/平方米的土地；三线城市、县城等地土地单边成本相对较低，一般100~500元/m2，有时高达2000元/m2。

25.土地税和前期费用一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/m2，各地标准不一。

结论:

基本建设成本是固定的。即使是按照国家最低标准建设的回迁房，不交土地款，成本也不能低于1000元/平方米。事实上，多层普通商品房的安装费用在1200元/平方米左右，小高层普通商品房的安装费用在1500 ~ 1800元/平方米左右。档次越高，费用越高。

主要收益有:小区的档次，交给政府的土地费用，当地政府的税费，广告策划和销售的费用，装修的费用等。

另外，开发商的开发质量也有一定的关系。如果一味地压低价格，质量会更差。私人开发商的成本确实低于国有/政府开发商。主要有两个原因。第一，大部分民营企业以效益为主，成本一般控制得比较好。第二，民营企业的腐败成本相对更低。不管什么原因，同样品质的小区，成本不会超过100~200元/m2。

相关资料

房地产开发成本主要应具备以下九个方面:土地成本、工程造价、配套设施、勘察设计监理、市场营销、财务费用、企业管理费用、行政事业性收费、营业税。

一、土地成本

各地的土地成本不一样，但是经过2007年的疯狂行业，土地成本在上涨！而且土地成本是一般商品房成本的主要构成之一(别墅、联排别墅等高档住宅除外，下同)。现在在县城，经济发达地区已经达到100万/亩左右，甚至超过。但在一些大城市，基本上市区500万元/亩以上相当于销售价格的，就要通过容积率换算成楼面价(即每建筑平方米的土地成本)，简单的公式就是楼面价=地价(单位:万元/亩)666.67容积率。

举例:地价100万/亩，容积率3.0，楼面价500元/m2；地价500万/亩，容积率3.0，楼面价2500元/平方米。

所谓容积率，就是建筑面积除以建筑面积。一般来说，多层容积率:1.5左右，最大不能超过2，超过2的也有，但质量很差；小高层容积率:2.5左右；高层建筑容积率:3.5左右。所以你买房的时候可以先了解一下地价是多少，然后在工地公示牌上找容积率(一般工地都有)。你一算，大概就知道楼面价多少了。

二、建设成本

工程造价也是一般商品房造价的主要组成部分之一。这个全国基本都是这样，只有小城市的人工成本和地面材料(即土方材料)较低。一般来说，成本控制较好的企业基本建安费用如下(以三线城市为例，一线城市上浮20%)

砖混多层:600元/㎡-800元/㎡，多层多造价100元/㎡全框架。

小高层(10-17层):800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，建筑面积一部电梯将增加建筑成本约45元/㎡，18层以上(含18层)需两部电梯，将增加成本约60元/㎡。

高层(18层以上):1400元/平方米-1800元/平方米

钢筋含量是高层建筑造价的重要指标。

国家标准为68㎏/㎡，目前钢筋价格约为3500元/吨。相当于一平方的平均成本在250元左右(含人工成本)。这还不包括水泥、沙子和研磨工具等其他成本。

国家提倡的节能住宅建筑安装费用要增加200元/㎡左右；而且一些好的小区，外墙贴大理石瓷砖会增加成本！

三。配套设施

包括煤炭、供热、电力、给排水、道路、景观等。不包括景观，费用在200元/m2左右。(以三线城市为例，一线城市上浮20%)

景观因项目而异。如果是由世界级的景观设计公司设计的(如易道、泛亚、贝尔高林等。)，设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡(设计有要求的施工费用)；如果是国内公司设计的，那就不等了。

四。勘探、设计、监理等

不超过100元/㎡。但都是为了偷工减料和公关的需要。(同样以三线城市为例，一线城市上浮20%)

动词 （verb的缩写）费用

营销代理费主要包括营销代理费和广告费。一般一线城市营销成本10%(楼盘多，销售压力可以理解)，三四线城市营销成本5%左右。

不及物动词财务费用

经验公式:财务费用=总成本的50%，年贷款利率2

七。公司管理费用

根据开发的公司和项目不同，差别挺大的，一般20-200元/m2(以三线城市为例，一线城市上浮50%)。

八、行政性收费

这是不透明的。差距挺大的，全国统一标准，但是公关后的收费不一样。具体费用省略，仅举一个人防工程收费的例子:

自建人防工程，费用为:多层建筑1200元/平方米，高层建筑1800元/平方米(按人防面积分摊)。

没有自建的，缴纳人防异地建设费，收费标准如下:

高层:5B级人防，单位造价=2000元/层。

多层:6级人防，单位造价=1500元/层。

如果是20层的楼，每平米需要交200元。但是有个PR室空。

九。营业税

营业税+大修基金+所得税...= 11.7%

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