什么叫reits(什么是REITs？)

就在五一假期前，4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

这个通知的每个字你都认识，但是你不一定能一起看懂。这份生涩难懂的通知，其实影响深远。

今天就来说说吧。什么是REITs？跟我们普通人有什么关系？

01REITs到底是什么？

REITs的发音是“Reiji”，听起来像是瑞幸的哥哥，但是要靠谱很多。

它的全称是房地产投资信托基金，中文名称是房地产投资信托基金。

简单来说，这种公募REITs就是一群投资人把自己的钱凑在一起，交给一个基金经理去投资房地产项目，然后把赚到的钱分成。

本次试点采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。

那是什么意思？举个例子:

我在修了一条高速公路，以后收过路费，但是前期投入太大，花了100亿。

这时候我就可以把这条路的所有权加上未来的过路费打包成资产证券化(ABS)，然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千成千上万的散户。

这样我就可以腾出800亿(我自己至少要投入20%，但我跑不了)修别的路，基金每年把我收的高速费的90%作为分红。

所以所谓的REITs对我来说是一种新的融资形式。对于散户来说，是一种新的投资产品。

而且我和散户的利益是一致的，项目运行良好，我们是双赢的。

其实在国外，REITs已经发展的很成熟了。尤其是在美国，REITs的规模已经超过了一万亿美元:

截至2019年底，全球REITs规模超过2万亿美元，其中约65%来自美国。

而中国因为体量巨大、情况复杂、稳定，酝酿了十几年，直到今天才正式开始公募试点。我们是第40个设立REITs工具的国家。

02REITs会进一步推高房价吗？

因为中文名字叫“房地产投资信托基金”，很多人对REITs有误解，以为这个东西是炒房的工具，开发商可以用它筹集大量资金在盖楼抢地。

也有很多不理解房子的大V以此为例，说REITs就是房子不断上涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的好处。

一个好政策被解读为一个群体炒房。

其实REITs跟炒房和钱都没什么关系半毛。

仔细观察这一试点计划可以发现，这一公开发行REITs支持的优先项目主要是新老基础设施。

通知提出，优先支持基础设施短板行业，包括仓储物流等交通设施、收费公路、水电气热等市政工程、城市污水和垃圾处理、固体废物和危险废物处理等污染治理项目。

此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。

这些与房地产投机无关:

你可能会想，现在没有试点不代表以后不会有房地产REITs？

之所以这么想，是因为你不了解国际通行的REITs底层资产。

REITs几乎不投资开发性物业，而是投资能够产生稳定现金流和固定收益的成熟房地产项目，如酒店、写字楼、商业、基础设施等。，与传统民居建筑严格隔离。

想想我前面的高速公路的例子。只有有稳定的收费现金流，才能发行REITs产品。

而且别忘了，不像很多一文不名的上市公司，REITs90%的利润90%都是用来分红的。强制性的高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

有一类REITs和房子有关，就是底层资产是长租公寓的REITs。而且，这类项目注重稳定的租金。

而且REITs打通了政策性住房(尤其是租赁住房)的退出通道，实际上对房价有一定的抑制作用。

对于这一点，肖钢是这样说的:“海外市场经验表明，REITs的实施有助于降低房地产市场的价格波动，不会助推房价的非理性上涨。”

所以我说REITs和高房价的炒作没有关系。

但我们能说REITs与房价无关吗？不是的。里面有一条暗线，非常值得你关注:

“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域，支持国家级新区和具备条件的国家级经济技术开发区开展试点。”

明白这意味着什么了吗？

这些得到政策支持的优先区域，大多是经济发展较好的核心区域。只有在这些领域，我们才能在仓储、环保、酒店、购物中心产生更可靠、更稳定的现金流项目。

要致富，先修路，基础设施对经济的带动作用有目共睹。REITs的推出将进一步扩大这些区域的发展优势。

如果这些区域发展得好，会对其他区域产生明显的虹吸效应，人才和资源会进一步向都市圈聚集。

在这种情况下，你能猜到哪里的房价会更有优势吗？

强者必强，龙头必通，这和炒股是一个道理。

所以REITs的推出和群体炒房没有关系。但这是对城市竞争力的提升，将进一步扩大核心城市的优势。

这才是REITs对房价的真实影响。看完了，不要选错城市买房。

03REITs有投资价值吗？

之前中国的REITs都是私募，叫类REITs，普通人参与不了。

本指引提出，公众投资者通过基金销售机构询价确定的认购价格参与基础设施基金份额的认购。

这意味着个人终于可以直接投资公募REITs了！

与私募相比，公募具有募集规模大、投资者人数无上限、流动性好等优势，也丰富了投资者的投资品种和渠道。

为个人投资者提供了参与投资优质大型物业(如出租公寓楼、商场、物流设施等)的机会。)的资金很少，而且这些物业都是由专业机构管理、运营和维护的。

而且REITs可以定期分红。这特别适合投资后生活中还需要现金的投资者。

当然，投资房地产投资信托基金的机会是否是一个好机会取决于收益和风险。

从资产配置来看，REITs与其他主要资产(现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等)相比，具有固定性、持久性、唯一性和长期稀缺性的特点。).

众所周知，股票是大类资产中长期收益最高的类别之一。从美国的长期经验来看，riet尤其是股票型riet的收益高于股票，超过标准普尔500、纳斯达克和道琼斯工业平均指数:

波动率相对较低(图中蓝柱)，低于私募和部分股票:

从风险收益比来看，过去20年公募REITs的夏普比为0.44，仅低于两类低波动性的固定收益产品(美国宽期限债券和长期债券)，优于股票、其他固定收益产品和对冲基金。

所以根据美国几十年的经验，REITs确实是一个很好的投资产品，不仅受到个人投资用户的喜欢，也被很多机构视为资产配置的重要组成部分。

回归中国的REITs。这种投资肯定有不错的投资价值。

但是，中国银行原油宝事件也提醒我们，我们的金融创新，从制度设计到从业者再到投资者，真的是差一点就有意思了。

在REITs基金方面，我们确实在运营团队、财务设计、系统支持等方面还有很长的路要走，需要一步步完善。

修远还有很长的路要走。中国的REITs这个万亿级的市场，风险当然大，但也有很多投资机会。如果飞行员成熟了，你必须准备好分一杯羹。