房地产产业链(全产业链房企高调跨界布局)

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每经记者舒曼实习记者李诗琪每经编辑曾建辉

刚刚过去的2017年无疑是中国房地产企业火力全开的M&A大年。整个房地产行业风起云涌，小房企不断被蚕食，越强大的大房企。进入2018年后，市场无疑会延续这一趋势。除了“大鱼吃小鱼”般的M&A路线数量外，房企似乎还有“上蹿下跳”、拓展全产业链的野心。

国家商报记者了解到，目前，不少房企正在加速多元化布局，以“美好生活”为出发点，以房地产开发销售为基础，向多个相关行业进军。M&A的目标涵盖旅游业、物流业、房地产公司、大健康企业，甚至金融业等。

亚豪机构市场总监郭毅表示，房企这种扩张形式是基于客户对品质生活的追求，尽早了解与房地产相关的各方面消费需求，在满足消费需求的同时实现利润最大化。

但记者梳理发现，目前房企进行的跨界并购中，其他行业的份额仍然很小，盈利能力较弱，房地产主业仍然是房企发展的重中之重。

房企生态闭环野心

近年来，房企在规模竞争的洪流中加入，千亿房企、百亿房企不断扩张。并购已经成为房地产企业实现规模快速增长的重要方式。普华永道发布的《2017年房地产行业M&A回顾》显示，去年中国房地产交易482宗，交易金额同比增长31%，达到810亿美元，平均交易规模大幅增长。

除了不断拓展主业，不少房企也逐渐展开并购和全产业链布局。

其中融创以631.7亿元的总金额接手万达的项目，在整个地产圈引起轰动。值得一提的是，此次交易不仅为融创带来了有价值的可售物业，也让融创在文化旅游板块获得了相当大的优势。在融创2017年的业绩发布会上，其首席执行官王孟德透露，万达让融创在文化旅游领域占据了很高的地位。未来三到五年，文化旅游将是融创业绩的一大增长点，这是融创未来方向非常重要的布局。

同样重磅的跨界并购还包括万科在物流地产方面的努力。公告显示，截至2018年3月底，万科物流地产业务共收购项目62个，已建成运营项目26个，稳定运营项目平均入住率达到96%。其中，万科投资约169.2亿元，厚朴投资、高瓴资本收购全球最大的物流开发企业之一普洛斯，显示了其在物流地产方面的决心。

同时，大健康领域也是房企竞相布局并购的方向。去年11月，凯撒发布公告称，子公司深航健康科技有限公司拟以21.87亿元的价格收购振兴生化18.57%的股份。据凯撒介绍，入股振兴生化对凯撒进军生物医药、精准医疗领域，全面深入布局大健康产业具有战略意义。除了凯撒，万科、恒大、R&F等房企也纷纷在大健康领域展开布局。

针对房地产并购的全产业链现象，郭毅对全国商报记者表示，房地产是一切生活相关消费的源头，消费者买房后会产生一系列消费需求。所以从商业角度来说，这种收购布局一方面可以让房企尽快了解到全产业链各个环节有价值的消费需求；另一方面也可以让自己的企业利润最大化。另外，从服务客户的角度来说，目前买家追求的是一种日用品信息资源的升级，生活态度的提升。房企可以基于这一目标为客户提供符合其需求的产品和服务，也可以取得更好的客户满意度。

跨境M&A仍处于试验阶段。

除了物流地产、文化旅游、大健康产业，物业公司、房地产经纪、金融公司也是房企M&A的重要方向。例如，浙江蓝城去年收购了辛鸣中国物业管理公司；雅居乐以10亿元接手绿地物业；融创宣布通过增资26亿元收购链家6.25%股权；泰禾以106亿港元完成寿险业务收购。

即便房企全产业链收购模式已成大势所趋，但相比房企收购时的雄心壮志，其他行业的盈利能力略显尴尬。记者梳理发现，就已发布年报的房企而言，主营业务即房地产仍是企业利润的主要来源，M&A在整个产业链中的作用并不明显。

在万科2017年中期业绩会上，万科董事会主席兼首席执行官郁亮也表示，万科目前涉足的养老产业被认为是“摸索业务”，尚未找到有效的商业模式和可持续的盈利模式。

中原地产首席分析师张大伟表示，根据2017年年报数据，房地产行业平均净利润率高达12%以上。在这种情况下，房地产产业链的衍生环节，包括装修、租赁等。，目前都是低息或亏损行业，所以房地产企业跨国并购存在一定风险。目前就房企M&A而言，房企主营业务仍是主流，跨界M&A仍处于尝试阶段。选择的行业基本都是与房地产业务重合度高、风险低的行业，所占份额也很小。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，产业M&A肯定会产生协同效益，如果这些效益开发不好，也会影响房企的业绩。目前房市盈利效果良好，其他领域的收益率可能远不及房市，所以这些都是房企全产业链M&A布局的潜在风险。