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事实上，早在2016年5月17日，在五华区政府的积极推动下，首个奥特莱斯项目正式落户海源寺片区。原计划2019年底开业，晚了一年，虽然晚了。

(第一网点实景图来源:昆明市五华区人民政府网)

8月、9月、11月三家大型商业实体陆续开业(云贝66、呈贡吾悦广场、呈贡万达广市场)，12月将有两家商场开门迎客(昆明先锋奥特莱斯、和谐广场)。与上半年市场的平静相比，不夸张地说，年底昆明的商业正在经历井喷。

商场开业这么忙，有没有可能投资一个店铺？

别天真了，因为看似热闹的背后，是昆明商业市场惊人的去压力。

据昆明瑞丽统计，截至2020年上半年，昆明商业市场整体存量面积已达685.28万m2，去化周期长达186个月(约15.5年)。

(来源:昆明瑞丽)

也就是说，即使今年7月不新增商业供应，也需要15.5年才能完全消化完商业产品。

如果对这只股票没有概念，可以对比一下住宅产品。同样，到今年6月，昆明商品住宅市场的去化周期只有10个月。

(来源:昆明瑞丽)

昆明商业市场供大于求的局面短期内不可逆转。这个时候普通人投资商铺？！

现在昆明的商业业态是两极发展，高大的商场和小而美的底层商户，中间上不去的商户，都是半死不活的。

我们先来看看高大上的商场。目前有同德昆明广场、万达广场、大悦城、恒隆广场、顺城购物中心、第一南亚风情城、爱琴海购物广场等。

(位置和经营对商场人流影响很大)

开业初期，这些商场人流量大，在后续的经营中，可以稳定区域内的人流量，形成商圈。稳定的人流也促使商家入驻，这是一个体量大、选择多的商业综合体。购物氛围更好，人们也更愿意光顾这些商场，从而形成良性循环。

这些大型商业实体的投资门槛一般比较高，客流更多的受到商场动线布局和业态规划的限制。一般来说，每个店铺都能获得一定的人流量，但是比较好的地段在招商的时候是留给品牌商家的，而且一般租金超卖，不适合普通投资者。

中小商场是最难住的。在网购可以解决所有日常消费品的当下，零售百货真的很难杀出一条血路。娱乐的集聚程度不如大型商场。选择太少，自然人就少。如果没有人，我们还能谈什么生意？

那么社区商人可以投资吗？

根据昆明瑞丽的统计，底层商户的销售额占商业市场的79%，好于集中式商业和商业街区。

(来源:昆明瑞丽)

还是那个问题。因为前期存量大，所以小区里也存在供大于求的问题。但相比商场，底层商家在投资上有一点优势。

小区占地面积一般比较灵活，大小可以根据个人实力选择，投资门槛相对较低。2020年上半年商业核心成交面积段主体部分小于20㎡，占比17%，总价段小于30万，占比16%。面积小、总投资低的商铺最受市场欢迎。

但是这些小面积的店铺大多是社区型的商家，大型商场很难找到这类产品(奶茶店越来越大)。

社区商户的客户群相对稳定，与生活密切相关的商业业态——药品店、洗衣店、快递站、水果店、便利店——收益相对稳定。

不过在选择商铺的时候，也要比较一下这一带的租金市场。如果出租信息资源的出租率和网金水平都不高，那么可以从侧面说明，这个地段的商铺投资需要谨慎。