房地产投资(房地产投资课程)

看过100多套房，买过7套房，对房产投资有一定的经验。今天，我将和你谈谈我是如何投资房地产的。首先，我不是炒房的。我只是把投资房产作为一种理财手段。不建议你现在买房，只是和你分享一些房产投资技巧。

我有几个投资房地产的原则:

1.只有房产收益超过10年国债，我才会考虑入手。这是我投资的原则。虽然我可能会错过一些好机会，但这也让我的投资立于不败之地。(十年期国债收益基本等于长期没有风险收益。如果房产租金收益能长期超过无风险收益，即使房价不涨，只拿房租也不错。)

2.只投资一线或二线城市。三四线城市的房产投资价值不高，即使涨也不一定能卖出去。

3.投资房主要是买新房。房地产开发商在拿地之前会对这块地进行全面的勘察。如果没有超过80%的把握，他们不会拿地。开发者获取消息的渠道永远比你多。

4.买前50名开发商的房子。有实力的开发商在地块前期研究能力强，小开发商有烂尾风险。但是千万不要买十大品牌，比如万科，保利。品牌溢价太高。

5.只把房产当做投资，不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。只要收入合适就考虑卖。

6.地段一定要好，即使不是核心地段，也要交通便利，可售可租。

7.不要买商品房，投资收益再高也不要买，除非你只是为了拿租金。

如果我们投资一个房地产项目，有可能知道这个项目的成本吗？其实可以做到的。房地产成本主要包括土地成本、建筑安装成本、融资成本和税费。

比如看完一个楼盘，可以在网上搜索它的地址信息，然后登录当地的土地拍卖网站，输入地址查询当时土地拍卖的价格(有些地方当地拍卖网站好一些，查询方便，比如杭州，有些比较难查，看运气)。除了地价，还可以找到土地的建筑面积，地价/建筑面积就是单位地价，有些网站会直接友好地标注单位地价。

如果考虑建筑安装成本，一线城市普通住宅一般在3000-3500元，二线城市2500-3000元。财务成本计算复杂，但一般不会超过销售总价的15%。最后是税收成本，主要是增值税，可以按销售单价的12%计算。

这样把几个数据加起来，基本就可以算出这个项目的成本了。

计算项目成本有什么用？你可能会说，不是有很多开发商会把二期卖得比一期便宜吗？在这里，我们需要了解一下开发商的销售套路。一般来说，开发商从土地拍卖开始销售，需要一到两年的时间。正式开始销售后，可能会出现两种情况:一种是房地产整体行情不好，房子不好卖，另一种是房地产已经上涨或正在上涨，房价远远超过地价。

第一种情况，开发商通常会选择低价甚至低于成本价销售一期，然后逐步释放利益，联手中介逐步推高房价，全部销售完毕后整体获得一定利润。

第二种情况，开发商会尽可能高价卖房，在未来市场下跌时，以原价甚至降价出售。

那么如果我们已经知道了开发商的成本价，当你发现房价远高于成本价的时候，作为一种投资，此时的购买风险会更高。但如果发现房子的价格低于成本价，可以等房地产开发商慢慢推高房价，以免买了房子后被套牢。有点像打新股。如果价格合适，总会有一波新股上市，但如果市盈率高，可能会像中石油一样定在山顶。

这种操作的好处是，这种投入本身的成本就低于开发商。我们赚不到钱，开发商也赚不到。开发商要赚钱，就必须推高房价，我们可以借机获利。

即使大环境不好，开发商也没有降价的动力。退一步讲，即使开发商卖的价格更低，因为我们自己的投资收益已经超过了长期的无风险收益，即使我们拿了租金，也是一个不错的选择。

下面说说我的下一个实际案例。2017年去宁波的路上，逛了周边的楼盘。其中一个楼盘标价9000元，折后约7000元。回去之后，我大概算了一下它的成本。地价3000元/平，建筑安装费用2500元/平，财务费用1350元/平。

这套房最终总价70万，租金2500元左右，投资收益比4.28%。当时一期价格基本低于成本价，投资收益超过当时10年期国债。得知周围要建地铁和商场后，我决定第二天就开始。这个房产在最后一期发售的时候，开发商已经把售价提高到了13500元，交房的时候价格在15000元左右。我拿到房产证后，马上挂牌，最后以18000元左右成交。2年时间，房价翻了一倍多，我的首付才20多万，按照投资收益算超过400%。

当然，现在这样的楼盘越来越少了，我目前能查到的楼盘，大部分都因为限购买不到了。这里也给大家一个买房的思路。如果以后有机会投资房产，可以参考一下。本文仅针对投资性房地产。如果是刚需，还是在方便的地方买比较好。

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本文来自Notes社区。

作者:海子2016

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