房贷利率变锚(房贷利率“变锚”对我们有什么影响？)

山东青岛李沧区新建的一个小区。王海滨摄(人民图片)

许(新华社特稿)

首付、贷款买房、房贷利率是购房者非常关心的话题。

近日，工商银行、建设银行等多家银行相继发布公告称，自8月25日起，对符合条件且尚未折算为定价基准的个人住房贷款进行批量折算，统一调整为贷款市场报价利率(LPR)定价。客户可通过指定渠道自主转换贷款或选择执行原利率定价模式。根据央行此前公告，原则上应在今年8月31日前完成转换。

房贷利率“换锚”，跟随还是不跟随？到了购房者“二选一”的时候。

房贷利率从固定到浮动

选择什么样的贷款利率，影响着月供的高低。

此前居民贷款买房主要参考央行发布的贷款基准利率，然后贷款银行给予一些优惠。去年8月，央行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，随后新发放商业性个人住房贷款定价基准转为LPR，今年又扩大到存量房贷。

大多数人对“LPR”并不熟悉。据了解，它是由大中小银行在内的18家银行根据其对最佳客户的贷款利率和公开市场操作利率进行报价，然后由全国银行间同业拆借中心进行计算。LPR包括一年期和五年期以上两个品种。各报价银行于每月20日9: 00前(遇节假日顺延)向全国银行间同业拆借中心提交0.05个百分点的报价。全国银行间同业拆借中心根据剔除最高报价和最低报价后的算术平均值，四舍五入至0.05%的最接近整数倍，计算出LPR，并于当日9: 30公布。

与相对固定的贷款基准利率相比，随市场浮动是LPR的一个显著特点。8月20日发布的最新数据显示，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，最近4个月保持不变。

这意味着股票抵押贷款客户应该衡量和预测之间的固定和浮动，即时和长期。从事金融行业的白云飞三年前在北京买了一套按揭期限为25年的房子。虽然他用的是公积金贷款，不在这次“换锚”之列，但他还是很在意这次换锚。他算了一笔账:很多股票房贷的固定利率客户都享受了折扣，而之前的折扣大多是以年化4.9%为基础计算的。根据新政策，锚改后利率将下降39个基点；但是，如果固定利率是9折，那就要下浮49个基点。所以，目前来看，享受了折扣的固定利率可能更优惠，但从中长期来看，LPR可能更划算。

中国人民大学重阳金融研究院客座研究员万喆在接受本报记者采访时表示，房贷利率的变化根植于利率市场化改革的大背景下，此次“锚定变化”是这一大进程的最新体现。“在固定利率基础上贴现本质上是一种浮动，LPR是利率市场化改革的一个非常重要的成果。可以说，房贷利率与LPR挂钩，得益于已经进行的利率市场化改革。从转换初期来看，无论是固定利率定价还是LPR定价，购房者的利息负担都不会有大的变化，有利于稳定市场预期。”她认为，在深化利率市场化改革的过程中，存量房贷的“换锚”给了客户更多的选择。

购房群体的理性选择

那么，不同的买家是如何看待这种“换主播”的呢？你选择跟进吗？

家住贵州遵义的罗赤浩2014年买了房。最近他看到房贷利率“换锚”的新闻后，看了很多资料。他得出结论，LPR更合适。“这几年国家实行利率市场化改革，银行利率有所浮动。房贷利息作为家庭支出的重要项目，如果随市场采取浮动利率，应该会更好地与经济走势结合。如果周边亲戚朋友贷款买房，我会推荐采用更符合政策走向和国家调控方向的LPR定价模式。”

河南姑娘贾瑞杰，南开大学毕业后辗转杭州、北京工作。2017年，她在杭州买了一套属于自己的房子。贾瑞杰告诉记者，早在今年4月，她就已经主动联系银行，将房贷利率的计算方法转换为LPR。“我现在房贷余额150多万，还款压力真的不轻。我很关注房贷利率的变化。如果采用固定利率，也就是说在贷款期限内利率已经固定；如果转换成浮动利率，按照LPR定价，就会跟着市场走。相比较而言，我认为未来长期利率应该会继续下行，所以将房贷转为LPR更划算。”贾瑞杰说。

然而，有些人选择在固定利率和LPR之间保持平衡。

“90后”年轻人李成林在杭州一家互联网公司工作，目前有两套房子的贷款。面对房贷利率的“换锚”，他经过仔细分析，决定一套继续使用原方法还贷，另一套将房贷利息的计算方法切换到LPR。李成林告诉记者，之所以选择这个，是因为其中一套房子是固定利率加折扣，比较划算，而另一套是固定利率浮动。将后者转换成LPR可以减轻一些还款压力。“LPR是一种浮动利率，可以上下浮动。但是，这个利率与通货膨胀和收入水平有关。我想，即使将来LPR涨了，那时的收入也会比现在高。对于收入稳定的小家庭来说，影响应该不大。”李成林说。

事实上，房贷利率定价批量转换完成后，对存量贷款有异议的客户可以在今年年底前通过各种渠道与银行协商。其中，工行和建行还提供了自助转账渠道。

加快“双轨并进”的进程

对于大多数人来说，判断利率的长期趋势是上升还是下降并不容易。但从近期利率走势来看，市场普遍认为短期利率下行的可能性较大。这也成为了很多人主动选择“换主播”的真正原因。

“这有点像风险对冲。如果你预计未来利率会下降，选择LPR。如果你认为利率会上升，选择固定利率。总而言之，贷款买房人的‘换主播’选择更大空。”万喆表示，在全球低利率环境下，国内货币市场整体宽松的趋势不会逆转，加息的概率明显小于进一步下行的概率，主动选择与LPR挂钩的人会相对多一些。

RealData首席市场分析师徐小乐对本报记者表示，一方面，“利率二轨并存”的传导机制近两年稳步推进，国内金融机构和金融环境已经具备LPR转换的条件；另一方面，抵押贷款是贷款的重要组成部分。截至2020年6月，个人购房贷款余额占中长期贷款余额的比重超过30%。房贷“锚改”改为LPR，将加速贷款利率“双轨并进”的进程。

那么，贷款购房者应该如何规划呢？“固定利率的特点是每月还款额固定，受经济变化等外部因素影响较小或不受影响。在房贷还款期，收入相对稳定，对月供增加的承受能力较弱的客户群体倾向于选择固定利率。LPR会随着外部经济环境波动，每月还款额也会变化。月收入波动较大或者月收入与市场利率相关的客户会倾向于选择LPR。”徐小乐表示，如果条件允许，公积金贷款额度充足，建议购房者优先考虑公积金贷款或“商业公积金”混合贷款。

“如果考虑到贷款时间，短期内利率下行预期强烈、贷款利率高、剩余还款时间短、有提前还款计划的客户，可以优先考虑LPR。对于还款周期长、月收入相对固定、对月供增加容忍度低的客户，可以优先考虑固定利率。”徐小乐说。