上海房屋出售(上海市中心二手房出售)

有人的地方就有河流和湖泊。

对于买二手房尤其如此，这是一个巨大的市场，也是一个残酷的江湖。不小心就会被“刀光剑影”包围，出不来。

这也是为什么很多小白第一套不选择买二手房的原因。很大的原因是买二手房远比买新房复杂。你需要经过验房、签约、贷款、过户、税费、风险控制、楼宇收楼等一系列繁琐的步骤，这对小白来说无疑是一个巨大的挑战。

但是，有风险也有收益，这也是投资者很少买新房的原因。他们都在《江湖》里筛选性价比高的竹笋。

如何将风险控制到最低，高效、经济地购买到高品质的二手房，是每个购房者都需要面对的课题。

所以今天就来说说干货和一些不为人知的买二手房的细节。

一个

买二手房的第一步是准备。

大致有以下几个关键程序:子弹是怎么来的？如何规划房票和贷款票？远程怎么做？如何找到顶级皇家中介？

首先也是最重要的是子弹，也就是钱从哪里来？

前几天刚遇到一个粉丝咨询，说原来预算资金只够买两个房间，突然有个亲戚说可以借我200万，打算直接去第三个房间。

结果，就在我要下定决心的时候，我突然说对不起。朋友告诉我家里有急事，这笔钱万不得已不能借给我。

这种无计划、不确定的钱其实不算你的首付，所以不要做这些不确定的事情，尤其不要被房产中介鼓吹。房子卖之前，先买下来再做决定。

很多人买房容易陷入“利己思维”。一切都会按照自己设定的步骤来，他们从来不想问自己:你把一切都考虑透彻了吗？你想推断事故吗？

第二件要准备的是房票，也就是买房的资格。

几乎所有一二线城市限购。比如上海的已婚家庭只能买两套，国外户口已婚只能卖一套，未婚不能买国外户口。

因此，如何解决房屋资质也是关键的一步。不管是结算，还是婚票，还是礼物，都要提前计划好。

第三件要准备的是贷款票，也就是贷款资格。

对于一线城市来说，即使还清了，也不是第一笔贷款；对于二线城市来说，还清是第一笔贷款，很多细节需要落实。

如果你打算向公积金借款，但需要提前从了解清楚，公积金总共只能借两次。对不起，我第三次拒绝借了。

当然，如果国外贷款的公积金还清了，公积金还没有在上海使用，属地公积金原则还是可以的。

第四个要面对的是，远程买房怎么办？

异地购房是真实存在的，异地购房的过程，如因公出国、异地人员，可以代理公证。

签订合同、贷款、转让交易等等都可以分配给任何人。但卖房公证只能是直系亲属。

第五，如何找到可靠的顶级好御中介？

上海有15万多中介从业人员。如何从十几万人中挑选出几个靠谱的中介，是普通人乃至专业买家的必修课。

在推动房产交易的过程中，很多中介都在想怎么处理你，拿到奖金后迅速接单或者干脆退出，还有很多人签完合同就是店主。

这种情况很常见，也是传统房产中介流失率高，信任度低的原因。

对于买家来说，筛选经纪人有几个维度。

经验足够长。不要油嘴滑舌，不要听他说什么，而要看他能为你做什么。在上海最好有家有房有孩子有老婆，随时都能找到他。

当然，在市场上，找几百个中介也未必能找到这么靠谱的人。

所以，你需要经过时间的训练。在最好的情况下，你不妨问问你身边的朋友，你有没有用过可靠的中介推荐它。

众所周知，在买房过程中，如果你不在当地或者工作比较忙，在这个过程中随时提交材料、补交贷款材料会把你累死。

你还需要一个能勤勤恳恳跑腿，帮你完成这个任务的人。

当然，最大的意义是知道如何控制交易风险。

2

前期规划好了，就要开始准备踩盘看房了，这里就不多说细节了。

可以关注“神奇资本财经观”，在微信官方账号首页搜索“200套房子”。

要知道现在城里所有的房子都要网签，为了什么？为了防止两个房间被卖掉。

里面也有一些细节。以上海为例。销售合同比深圳厚很多，一般要15页甚至18页。在上海签订房产买卖合同需要注意什么？

首先你签约的时候要注意身份验证。

比如，你知道什么是三位一体吗？

比如房产证上有三个父母和孩子。那年一家人买下这栋房子时，孩子们还未成年。届时提供的证件号码可能是出生证或其他证件，也可能是中途证件已经变更。

卖房时，孩子已经成年，证件也发生了变化，需要证明未成年人和未成年人是同一个人。然后要带着证件去交易中心进行身份验证，确认这个身份没有问题后再回来拉网签合同。

买卖合同也需要注意输入房产证号，只要这个号是正确的，那么对应的地址和面积就不会错，因为是系统自动生成的。

此外，还有总价和转让日期的约定。上海80%以上的房子都是低层的。显然，这房子是700万。为了节省一些税费，建成了650万甚至600万的。那么另外5亿到100万是装修补偿的形式，这是另一个补充协议。

买卖合同加补充协议，这两个数字是你真实的购买价格，所以一定要注意这个总价是不是真实的总价，或者是不是低甚至是部分高。

还有一点是补充条款。其他内容基本都是主合同中的格式条款，想改就改不了，主要看一些补充条款。

补充条款主要有一些双方平等的权利义务，有违约怎么办？逐字逐句地看一切。这些细节是可以改变的。

此外，附件三中还有一份支付协议。所有在上海的销售合同将反映在附件三中。首付什么时候出，首付什么时候出，第三次什么时候出，贷款什么时候出，贷款金额是多少？什么时候交房，最后的房款是多少，什么时候搬出户口？这个账户的存款是多少等等。

从现在开始，它将涉及经纪人的姓名和专业证书的数量。

如果你手拉手去交易中心，直接签合同，就没有这种事了。但是上海99%的房子都是中介经营的，所以中介一定要有专业经纪人的资质，要体现这个公司经纪人的姓名和专业证书号。然后他们需要提供相应的材料才能拿到账。

最后一项是你的名字和身份证号码是否正确。有时可能会键入较少或不正确的数字。一定要检查一下。

此外，在这个位置留下你的名字和身份证号码，这将留给上层和下层家庭的电话号码。一般来说，我不建议留下你的真实电话号码。

最好的是什么？中介提供一个电话。为什么呢？因为你的号码一旦进入系统，在你买房后的第二天，你的手机就会无数次的响个不停，那些卖家具家电或者做装修的都会过来骚扰你，所以不建议留下你的真实号码。

这些错综复杂的细节都要讲清楚，要争取谈判，互惠互利。

三

当然，买房最重要的标志其实有两个:一是什么时候过户，也就是产权再次转让。第二个是什么时候交钥匙，也就是说能够住在这个房子里。

产权转让，顾名思义，收集所有材料，带上买卖合同、借款合同和房东的结算凭证，然后去交易中心过户，只要资料齐全，就没有问题。

但是，交房的环节其实是房子能否顺利买下来，这确实是一个比较重要的环节。

在大多数情况下，有几个类别:

第一类是有的房东不自己住，然后签合同甚至交押金交钥匙。

但这种情况对房东来说是极其不公平的。你什么意思？比如在签订贷款和申请贷款审批的过程中，如果出现了导致贷款被拒的问题，这就是扯皮。

即使你批准转账并出具生产证明，放款前拉信用信息，发现有信用贷款、现金、大额债务或逾期等，银行也不会放款。

所以真正合理的一定是贷款后多少天，这样对大家都是干净的。

当然还有一种情况，就是房东自己把这个房子租给租客。

而且如果买了房子，不是马上自己住，短期内还得一直租。这种情况下你该怎么办？很简单，银行放款的时候，租金会从第二天开始返还给客户，也就是说双方是在交接租约，然后再和租客签订租赁合同。

另一种情况是什么？银行贷款花了很长时间才还给买方。

比如12月1日借了钱，然后花了两个月才交房，房东白住了很久。

这个时候，隔壁家肯定会不高兴。借完钱，下个月就要开始按月还房贷了。我还在租房子，每月还得还房贷和房租。你为什么白住在这里？因此，在合同约定中，所有的约定都要白纸黑字写清楚，违反合同规定并签字质押。

即使坐在你面前的人看起来是一个善良、真诚、爱哭的老实人，所有的违约责任都要落实。

这个大价值的房产标的，即使是给同事或者朋友买房，也必须“受法律约束”。一旦有扯皮，对谁都不好。

房地产交易从来都不是一件简单的事情，尤其是对于二手房来说。不要侥幸、轻信、懈怠。

四

除了建筑认知和踩板实战，细节是决定二手房成败的关键因素。

比买贵了或者买错了更可怕的是，买房过程中出现了风险问题，或者出现了恼人的纠纷。

只有经历过二手房交易，才能明白:一招不慎，满盘皆输。在二手房交易中使用它有多合适。

当然，有一个最省心的方法，就是找一家像平米这样的专业房产咨询机构。

祝大家能买一套性价比高的房子，没有后顾之忧，没有风险。