老年房地产案例(教训和趋势)

越来越多的企业瞄准养老地产市场，这还没有完全统计出来。目前，共有80多家企业分享养老“蛋糕”。本文为纯干货和养老地产提供机会？商业模式？典型案例？你想要的一切都在这里！

在国内养老大潮中，非养老地产是目前最热门的领域。中国社会老龄化趋势是本轮养老地产热潮的主要原因。当基本住房需求供过于求时，对升级生活方式的需求成为主要驱动力。近两年来，业内同行一直在探讨和研究养老地产。对于行业来说，这是一个全新的市场机会，目前这个市场正受到国家和政府的高度重视。自2012年以来推出的各种养老金政策就是最好的例子。

我们可以发现，从前两年的讨论到这两年一批开创性项目的建设和运营，国内养老产业发展迅速，遍地开花。同时国家政策也在全力支持，覆盖了全社会的养老体系，涵盖了金融、医疗、房地产、社保等多个方面。

随着国内产业的蓬勃发展，各种专家、专业机构和商家都在探索养老，市场上各种媒体分析和案例报道铺天盖地。今天就帮大家梳理一下国内养老地产的市场机会和商业运作方式。

未来中国高端养老地产发展将有五大趋势:

一是发展趋势方面，长期前景乐观，短期竞争加剧。

从长期趋势来看，两个重要因素正在发挥越来越重要的作用。首先，中国人口老龄化正在加速。本世纪初进入老龄化社会后，我国老年人口规模持续上升，2015年至2035年将进入快速老龄化阶段。预计2035年我国60岁以上老年人将超过4亿。不仅如此，中国人口下降和老龄化还将持续，这将对未来的养老地产需求产生重要的刺激作用。

其次，中国经济持续发展。随着收入倍增计划的实施，越来越多的家庭进入中等收入家庭，人均消费能力提高。扩大了旧中人口的年收入来源和收入能力。此外，随着人口结构的变化，未来老年人口的市场化倾向将增强，这也将长期推动我国高端养老地产有效需求的快速增长。

但短期来看，我国高端养老地产的竞争正在加剧，表现为投资和参与者的快速增加。在当前的政策背景下，在房地产等不同行业告别早期传统盈利模式的情况下，更多类型的企业正在加速进入养老地产。除了房地产行业，保险行业也在快速进入，未来社会资本涌入的类型会更多，使得短期有效需求无法成比例扩大，未来高端养老地产对有效客户的竞争会加剧。

二是从投资风险来看，三大风险依然存在，需要更多的政策和商业模式创新。

我国高端养老地产的投资风险主要表现为初始投资大、回报周期长、长期利润率低。这在短期内很难得到有效解决。

从政策层面看，未来需要加快发展养老金融，创新金融领域的参与方式，通过投资者多元化降低高端养老地产的短期投资风险。

从商业模式来看，养老地产的产业链需要进一步延伸，房地产、保险、护理、医疗、游乐、旅游、零售、餐饮等行业。需要加速整合，从而进一步发挥各行业的专业优势，有效降低投资企业过度专业投资带来的重资产风险。

从利润回报来看，高端养老地产长期回报率不能太高，这是由养老产业本身的特点决定的。国际上，目前高端养老地产的平均投资回报率不到10%。未来，高端养老地产需要打造基于多元化服务的更加灵活的利润群体，而不是传统地产经营单一的租售回报模式。

第三，从需求动力来看，高端养老地产目前还是养老地产，未来需要向养老服务转变。

中国养老地产的发展时间相对较短。目前高端养老地产的崛起主要来自于房地产行业的升级，其中房地产行业传统暴利模式的终结起到了非常重要的作用。高端养老地产的兴起，本身可以说是对传统地产商业模式的创新和改造。然而，在发展过程中，受制于发展阶段，传统房地产经营理念和模式的影响在未来一段时间内仍将存在。

第四，在目前的高端养老地产交易中，从需求端来看，在需求力方面仍然存在传统地产交易的特点。

这一特点体现在，无论是租赁还是直购，从投资的角度来看，都更加增值保值，租售背后的生活方式共同体和分层。从供应商的角度来看，目前高端养老地产的供应主要体现了市场稀缺下的一种供应模式。

以上种种都表明，我国高端养老地产本身在一定程度上仍处于养老地产之中，且地产的特性大于养老本身。在长期发展中，高端养老地产的竞争力必然会加强，竞争的内容将从地产转向养老服务本身。

有鉴于此，未来我国高端养老地产将更加专业化养老领域，地产行业的特征将从目前的主导竞争力向延伸产业链中单一地产节点的专业化转变。

第五，从养老项目来看，基于长期照护的养老项目专业化、高端化是最有效的切入点。

养老金是一个综合性的概念。除了基本的经济养老，还需要满足日常的照顾和精神支持。高端养老地产的“高端”不仅体现在满足基本经济养老上，还体现在满足日常护理和一些精神文化的高层次需求上。

一般来说，除了文化体验式养老和长期宗教冥想式养老的短期变化外，基于老年人需求的多样性，在固定成本的约束下，很难实现精神文化需求的重大突破。因此，老年人或疾病中对普通老年人的日常护理和对老年人的专业化长期护理，成为许多高端房地产专业化老年人服务的重点。

随着近期我国长期护理保险制度的建立和逐步完善，我国老年人长期护理的有效需求将大幅提升，这将进一步拓宽高端养老地产的市场容量。

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