嘉德置地(新加坡十大投资集团)观点地产新媒体2021-03-23 01:39:10

观点网恩格斯说，继大航海、之后，我们的世界大了十倍。企业的新故事也隐藏在一次又一次的发展变化中。

近年来，凯德发生了很多事情。从三四线楼盘的出售，到一二线楼盘的回归，收购星桥起飞进入产业园，甚至组织架构的整合，凯德置地一直在发生着剧烈的变化。

3月22日，凯德置地宣布，计划与淡马锡集团全资子公司凯腾控股进行业务重组，将其投资管理平台和酒店业务整合为“凯德置地投资管理(CLIM)”，在新加坡证券交易所上市，由淡马锡集团CEO李执掌凯德置地投资管理。

重组后，上市实体管理资产约1150亿新加坡元(约856.8亿美元)，有望成为亚洲最大、全球第三大房地产投资管理公司。

其余的房地产开发业务和资产将私有化，由凯腾控股持有，估计净资产值约为61亿新元。这部分私有化开发业务将继续开发培育项目，将成为CLIM重要的项目储备来源。

这一转型意味着房地产开发业务将从凯德置地集团剥离。至于原因，或许正如凯德置地集团管理层所说:“为了让凯德置地真正成为一家轻资产、高资本效率的企业。”

一切都可以追溯，凯德对自己的定位发生了根本性的变化。凯德置地集团总裁、中国区CEO余曾在接受观点地产新媒体采访时表示，凯德置地过去是一个有资产和基金管理能力的开发商，现在提倡他是一个有发展能力的资产和基金经理。

转型和重组

3月22日，凯德置地宣布将与凯腾控股公司开展业务重组计划，整合集团投资管理平台业务，将集团的埃斯特阁住宿业务纳入“凯德置地投资管理”(CLIM)平台，并在新加坡证券交易所挂牌CLIM。

CLIM的资产管理规模约为1150亿新元，有望成为亚洲最大的房地产投资管理公司和全球第三大REIM上市公司。

同时，集团的房地产开发业务将私有化。这项业务和资产的资产净值估计约为61亿新元。凯德置地集团现任总裁廖荣通将担任私有化开发业务的首席执行官。这部分业务完全由凯腾控股控制，该公司并非淡马锡直接所有，淡马锡现在是凯德集团的最大股东，持有52%的股份。

私有化通常会给股东带来相应的溢价。凯德置地房地产业务的私有化成本是，凯德置地将把其在CLIM中约48%的股份分配给所有股东。由于1对1的股权分配，股权分配后CLIM拥有的股份比例将等于凯德置地集团合格股东的现有股权。

此外，本集团将分配3.882亿股资本及综合商业信托股份，占CICT已发行股份的6%，将其在资本及综合商业信托的持股比例由28.9%减至22.9%。凯腾控股不参与相关发行计划。

换句话说，凯德置地集团符合条件的股东持有的每股股份将获得4.102元现金和股权，比凯德置地集团上一次交易价格高出24%，也比过去一个月的平均股价(VWAP)高出27%。

根据公告，重组方案涉及的投资组合将包括:6家公开上市的REITs和商业信托，以及房地产私募基金的投资管理平台；相关基金的股权；集团住宿业务。本集团持有的构成相关资金资产输送渠道的相关资产；以及CLIM产品组合中包含的办公室和零售店的一些运营平台。

官网显示，截至2020年12月31日，凯德置地管理资产约1325亿新元，投资组合横跨多个房地产类别，包括写字楼、购物中心、工业园区、工业和物流地产、商业综合体、城市发展、服务公寓、酒店、长期租赁公寓和房屋。其业务覆盖全球30多个国家的230多个城市。

具体到参与重组的组合，凯德置地管理着6家上市REITs和商业信托(总市值约340亿新元)，包括凯德置地综合商业信托、腾飞房地产投资信托、埃斯特阁公寓信托、凯德置地商业中国信托、腾飞印度信托和凯德置地商业马来西亚信托，以及20余家私募股权基金。

戈雅的业务还覆盖全球30多个国家。截至目前，埃斯特万展馆拥有约7万个运营单元和近5.3万个在建单元，在770多个物业中共拥有约12.3万个单元。

其实，重组的伏笔早已埋下。重组的起点始于2019年，当时凯德置地集团以110亿新元收购并重组了星桥。

本次交易后，凯德置地在中国的资产类别扩展至物流及商务园区/工业园区，建立了涵盖城市综合开发、商务园区/工业园区、商业综合体、写字楼、购物中心、住宅、服务公寓的立体产业链，形成跨资产类别、区域协同。

这只是第一步。据悉，作为转型的一部分，凯德置地集团与要约人随后提出业务重组计划:将投资管理平台及其住宿业务整合至CLIM，并将集团的房地产开发业务私有化。目的是让凯德置地集团更加重视房地产投资管理，提高效率和回报。

"手术刀"

事实上，自成立以来，凯德置地一直勇于进行大刀阔斧的组织重组和业务线升级。

资料显示，凯德置地集团最初名为嘉德置地，其在新加坡的公司名为嘉德，主要业务包括房地产、服务公寓和房地产金融服务。1994年，嘉德置地落户中国，中国也是嘉德置地最大的海外市场。

2013年1月，新加坡嘉德置地宣布，公司中文名正式变更为凯德置地集团，结构调整。

重组后，凯德置地集团将主要包括四家子公司:凯德置地新加坡、凯德置地中国、凯德置地商业和骏景有限公司(骏景)。

其中，凯德置地新加坡的业务包括新加坡和马来西亚的住宅和商业项目开发业务；凯德置地中国负责中国的所有开发和房地产金融业务；凯德商业和埃斯特馆的管理结构保持不变。

2014年，上市不到6年的凯德置地商业通过私有化回归凯德置地集团，交易成本30.6亿新加坡元，约合人民币152亿元。

近年来，凯德的动作越来越频繁。2018年1月，凯德置地宣布向万科李因出售20家购物中心项目公司100%股权，总成本约84亿元。交易所涉及的20家购物中心分布在19个城市，其中14个城市为非核心城市，凯德置地仅有单一项目布局。

与此同时，凯德置地开始加大对广州、上海等核心城市的投资。当年11月13日，宣布以128亿元收购上海虹口兴港国际中心，预计总投资约200亿元。计划成为上海第三家莱佛士，将陆续拿下多个项目。

“进与出”是凯德置地“资产优化”的部署。

除了这个项目，凯德置地的手术刀转向了资产类别。收购星桥腾飞使凯德置地能够将资产类别扩展到新的经济领域，如工业园区、工业和物流地产以及数据中心。

之后，为了迎合业务的发展方向，凯德置地开始整合组织架构:在全球范围内，其办公楼、购物中心、工业园区、工业和物流、商业综合体、住宅建筑和城镇将按区域管辖开发信息资源和网络服务；住宿业务和基金及资产管理业务作为两个独立的部门进行纵向管理。

一切都可以追溯。这两个垂直管理的业务是现在包含在CLIM上市平台中的资产。根据公告中的表述，CLIM将着力提升资产管理规模和效率，实现轻资产快速增长。

同时，私有化的开发业务将继续支持CLIM业务的发展，参与和合作CLIM及其基金的项目开发和/或翻新项目。CLIM将充分利用这一重要的资产储备渠道，促进旗下基金管理资产的增长。重组后，私有化的开发业务也将成为潜在新业务的孵化器。

那么，房地产开发业务为什么要剥离呢？

答案可能在管理层的声明中找到，声明中说:“由于潜伏期长，房地产开发业务的价值没有在公开市场上得到充分体现。将这部分业务私有化，可以更好地把握房地产开发周期，优化不同资产类别和市场的收益，做出更合适的风险收益决策，从而投资有吸引力但长期培育的项目，以最优方式建立资产储备管道和孵化项目。

一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，鉴于凯德置地的大股东背景和雄厚的资金实力，私有化后，房地产业务有更大的自由度和灵活性，可能会给予更多支持。

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