如何投资写字楼(写字楼空创新高)

根据多家研究机构的数据显示，今年北京写字楼行业处于近十年来的最低点，空入住率居高不下。据相关统计，今年二季度，北京优质写字楼空入住率已超过15%，为十年来最高。

不可否认，疫情绝对是推动写字楼市场持续下滑的因素之一，但造成这种下滑的原因可不止于此。

我有一个朋友，从事写字楼租售工作十年。可以说，他见证了近几年办公行业的起起落落。他说，2018年以来，市场对写字楼的需求开始下降，今年新冠肺炎疫情的爆发让整个行业雪上加霜。

作为业内人士，他并不像其他人那么悲观，因为在他眼里，未来办公行业回归正轨的机会还是很多的。随着近十年写字楼需求的变化，行业潮永远是提供租赁需求的主力军。虽然新冠肺炎疫情减缓了经济增长，但未来人工智能、云电脑等新产业的诞生，有望在办公市场迎来新一轮租赁热潮。

01.租赁需求的构成

在他看来，北京是国内写字楼市场的先行者之一，租赁需求来源稳定且多元化，能够抵御单一行业下滑带来的风险。

北京一半以上的写字楼都是央企、国企、跨国公司、民营巨头或财富500强企业租用的。这类企业用户非常稳定，抗风险能力强。

约四分之一的租户主要是内资和外资中小公司。虽然稳定性不如前者，但对市场仍有重大影响。而且这部分虽然时有变化，但总是在人退出的时候填写，只是波动，不会大幅度减少。

另有20%的租户来自新兴产业。他们的租金比例不大，但却是主导市场租金的主要因素。市场租金的变化和空购买率的变化很大程度上受此影响。

02、新兴产业引领变革

新兴产业支付能力强，办公空间迅速扩大。然而，由于新兴产业自身发展的不稳定性，其风险也是最大的。

他说，2014年以来，新兴产业不断产生和变化，办公市场可以从中分一杯羹，让这个市场一度繁荣。

从2014年开始，P2P贷款公司成为北京写字楼的主要租户，给市场带来了需求，促进了租金的上涨。然而，2015年“电租宝”非法集资事件后，行业新需求大幅下降。直到2016年初，P2P行业带来的热潮也迅速降温。

互联网行业的快速扩张也给北京写字楼市场带来了巨大的发展。或许是因为产业集聚效应，阿里巴巴北京总部和中关村谷歌为北京吸引了无数新生代互联网公司，北京写字楼市场也迎来了新一波热潮。

随后一段时间，移动APP的兴起和共享经济的发展都为北京办公市场提供了巨大的动能需求。

但是某个行业的衰落也会对北京的办公行业产生一定的影响。比如ofo在中关村租赁的近5000平方米办公楼，因为经营困难，短短一年就关闭了北京100多家联合办公门店。

他总结了过去十年北京的繁荣和发展，这要归功于接连不断的工业浪潮。这些产业浪潮增加了北京对写字楼的需求，导致了北京写字楼在全国乃至全球的高租金。

03、写字楼的未来

2019年以来，由于新兴动能需求不足，办公市场持续下滑。再加上疫情的负面影响，市场迫切需要一个景气刺激发展。

他认为，这三个方面将为未来办公市场提供大量新需求:

1.政府支持的人工智能、云计算、5G等高科技产业。

2.疫情推动的医疗行业和保险行业，甚至网络游戏和直播行业。

3.近年来持续扩张的金融业和专业服务业

他预计，随着新冠肺炎疫情阴霾的消退，办公行业可能在2021年底或2022年初逐步回归上行周期，新兴行业带来新的热潮。

但是，在和这位朋友交流的过程中，他从自己的角度看待写字楼未来的销售。

当被问到写字楼的投资收益时，他想了一下，说写字楼的投资只能着眼于长期持有，可能不适合大多数普通投资者。

现在看，买写字楼后租出去获得的租金回报率还是不错的。面积小的写字楼，购买价格500万(含税)，年租金约15 ~ 20万，相当于3%~4%的回报率。仅这一项就远远高于住宅的租金。

然而空办公楼的成本相对较高。空办公楼一旦安装，业主需要承担高额管理费。

此外，近年来，二手写字楼的涨幅较小。如果真正的需要转移，仍然存在高额的税费，这也直接导致写字楼长期持有，获得租金收入，难以获得买卖差价。

这应该是他作为朋友给出的最中肯的建议。

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