房价还会涨吗？(未来十年房价还会再涨吗？)国家统计局近日发布了70个大中城市3月份房价数据。由于这是国内“新冠肺炎”疫情基本得到控制后各大城市房价首次出现，业内普遍认为对后疫情时期房价走势具有指示意义。

很多人认为，由于疫情的影响，房地产面临着难看、成交少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。

但从公布的数据来看，3月份70个大中城市的房价整体走势实际上并没有下跌，而是小幅上涨，无论新房还是二手房。

同时，令人惊讶的是，西宁是3月份新房增加最多的城市。二手房方面，房价一直居高不下的深圳3月份涨幅最大，为1.6%。

那么，房地产市场的运行是什么逻辑？是什么决定了房价的涨跌？未来房价继续上涨的空间在哪里？

恒大首席经济学家任泽平曾经有一个广为流传的房地产标准框架:长期人口、中期土地、短期金融。他的新书《全球房地产》就是在此基础上的升级版。透过全球视野，我们可以更好地理解房地产运作背后的基本逻辑。他还在书中明确回答了你对房价的担忧。

六大因素支撑我国房地产中长期市场空间

城镇化:城镇化率持续提高，大量农村人口进入城市。

改革开放以来，我国城镇化率年均增长1.06个百分点。我国城镇化仍处于快速发展阶段，未来10年将继续快速提升。根据联合国预测，未来10年中国城镇化率预计每年增长1个百分点，到2030年达到70.6%，年均1300万农村人口将转化为城镇常住人口。

首先，国际经验表明，城市化率遵循诺森曲线。城市化率在30%以下、30% ~ 70%和70%以上时，分别是稳定发展阶段、快速发展阶段和缓慢发展阶段。2018年，我国常住人口城镇化率为59.6%，仍处于快速发展区间。

二是横向上，中国城镇化率大幅提升空。目前的城市化率仅相当于1868年的英国、1910年的德国、1945年的美国和1958年的日本。与经济发展水平相近的发达国家和发展中国家(如俄罗斯、巴西等)相比。)，有很大的差距。

2.人口迁移:城市之间的人口迁移正在增加。

区域经济发展不平衡促进了人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。2018年，全国39个一二线城市常住人口城镇化率与人均GDP的相关系数高达0.88，31个省、自治区、直辖市的相关系数为0.57。2000年至2015年，“城-城”流动人口占比从20.8%持续上升至37.9%。未来，人口将继续向经济发达地区的中心城市和城市群聚集。

3.住房消费升级:概念、区域、品牌三个层面的消费升级。

一是住房消费观念升级。1998年以前，在购买公房时，居民的居住观如何解决“有房住”的问题？答案是有房子就可以了。1998年，随着房改的推进，住房实物配租停止，商品住房市场启动，居民开始注重为社区提供便利的居住服务，物业管理行业也从无到有逐步发展起来。21世纪，居民追求高品质生活，住房消费的特点是对园林绿化、建材品质、智能家居、综合装修等要求高。，从而实现“活得好”。

二是消费领域升级。城市之间，住房需求从小城镇向教育、医疗、就业等条件较好的大城市集中。城市内部，新旧城区并存，新城区基础设施较好。即使是在老城区有房子的居民，也不得不在新城区购买改善后的住房。

三是消费品牌升级。居民对住房的需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企集中到经营规范、服务完善的品牌房企。2019年一季度末，百强房企商品房市场份额已超过70%，较2015年40%的市场份额增长31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，高品质住宅占据主流。以精装修为例，它最早出现在90年代末的广州、上海等城市。2005年，恒大率先开启全精装房交付的行业趋势。2018年，全装修在中国的渗透率提升至23%以上，一线城市的渗透率提升至56%。

住房质量:生活条件的改善

1)中国基本告别了住房短缺，但住房质量仍有很大提升空

根据恒大研究院发布的《中国住房存量报告:2019年》，从1978年到2018年，中国城镇住房存量从不足14亿平方米增加到276亿平方米，城镇住房套数从约3100万套增加到3.11亿套，户均比从0.8增加到1.09。目前，日本、美国、英国和德国的家庭与住户的比率分别为1.16、1.15、1.03和1.02。与发达国家相比，中国的住房供应总体上是平衡的。但根据2015年人口“小普查”，我国城镇住房成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，41%为1999年前建成。

2014-2018年，在全国典型城市商品房累计销售中，90 ~ 144平方米的改善单元占比明显提升，表明在住房品质提升的需求下，居民更青睐功能齐全的大面积住宅。

2)城镇主力置业人数保持稳定，但年龄中心上移，住房改善能力提升。

总人口高峰即将到来，但得益于鼓励生育的政策，估计还能保持5 ~ 10年的增长。

联合国有九个预测中国人口规模的方案。其中，低情景总生育率假设为1.45，将在2024年达到14.5亿的人口峰值。固定生育率方案和中等生育率方案假设未来总生育率分别为1.69和1.70，分别在2030年和2031年达到14.6亿的峰值。

城市主要购房者的数量稳定在5.5亿左右。根据联合国预测的中国未来城镇化和固定生育计划的人口总量和年龄结构，虽然受益于城镇化率的提高和人口总量的增长，20-60岁人口占比继续小幅下降，但2045年前20-60岁城镇人口数量稳定在5.5亿左右。

主力购房者年龄中心上移，住房改善能力提升。在主要购房者中，20-34岁人群主要关注第一需求，35-60岁人群主要关注改善需求。通过细分改善需求，35-45岁一般是第二次购房的第一个改革群体，45-60岁是第三个或更多的改革和豪宅改革群体。根据联合国未来预测的中国人口年龄结构数据，2020-2030年，首次需求人口占比从36.8%下降到32%，首次需求人口占比从23%上升到28.6%，二次需求人口和奢侈品需求人口占比保持在40%左右。

经济增长:经济增长带动居民住房消费持续增长。

居民消费水平与经济发展水平相匹配。国内外经验表明，经济发展将促进居民生活消费的增加。一是居民部门收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题的解决，经济增长对住房消费的驱动力增强。

中国经济基础低，增速快，未来增速大空。未来经济增长将带动居民住房消费持续增长。从1978年到2018年，中国GDP从不到4000亿元增长到90万亿元，40年间增长了约245倍。虽然经济发展取得了显著成就，但仍有很大潜力。虽然GDP总量位居世界第二，但人均GDP只有9771美元，不到美国的1/6，日本的1/4。2018年中国实际经济增速为6.57%，增速转移后仍处于世界前列。

家庭因素:家庭结构的变化和家庭规模的小型化。

1)家庭规模持续小型化，带来更多的住房需求。

目前我国一人户和二人户的比例在增加，平均家庭规模在减小。从2004年到2017年，平均家庭数量从3.24户下降到2.99户。一人家庭和二人家庭的比例分别从7.8%和19.6%上升到15.6%和27.2%。三口之家的比例从31.4%下降到24.7%。如图9.6所示，二人家庭已经取代三人家庭，成为中国最重要的家庭结构类型。

2)与发达国家相比，中国的家庭规模仍在减少空。

从目前的情况来看，德国、日本、英国、韩国和美国的平均家庭规模低于中国，分别为1.99、2.38、2.39、2.50和2.54，这些国家的一人户和二人户比例均高于55%。从趋势上看，随着工业化和城市化的深入，家庭规模不断缩小。以美国和日本为例。从1975年到2015年，日本的城市化率从75.7%上升到91.4%，平均家庭规模从3.32下降到2.38。从1960年到2010年，美国的城市化率从70%上升到80.8%，平均家庭规模从3.29人下降到2.59人。

3)未来中国家庭结构的变化将继续推动家庭规模的小型化。

一是婚姻观发生变化，结婚成本增加，适婚人口性别比失衡。结婚率的下降与离婚率的上升相结合，单亲和单亲核心家庭数量增加。2018年，全国登记结婚夫妻1013.9万对，登记离婚夫妻446.1万对，分别比2014年下降22.4%和上升22.7%。根据联合国出生性别比数据，未来我国适婚人口性别比将处于1.12 ~ 1.19的不平衡高水平，结婚率难以提高。家庭结构将向更多的一人家庭和单亲核心家庭发展，产生刚需住房。

二是现代城市生活方式下，传统家庭功能弱化，代际分离形成更多的第一代、第二代家庭。随着高成本、快节奏的城市生活方式日益普及，养老机制和日益完善的养老服务弱化了老年父母对子女赡养的依赖。已婚子女追求隐私空，自立现象普遍。同一屋檐下三代或三代以上的传统大家庭数量减少，一代或两代的家庭数量增加。

商品房市场空间仍可稳固保持10年以上

受益于城市常住人口增长、区域迁移、居住条件改善和城市更新，中国住房市场中期仍有巨大潜力。

分阶段来看，商品房市场空可以保持稳定10年以上。2019-2030年，我国商品房年均需求量为11.7亿平方米，超过了2013年我国商品房销售面积。其中，2019-2020年、2021-2025年、2026-2030年年均分别为13.6亿平方米、11.6亿平方米、11.0亿平方米，相当于2016年、2013年、2015年全国商品房销售面积。

不看分类，城市常住人口增加、城市更新和生活条件改善分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。

农业向非农化的转变将支撑未来10年城镇常住人口的增长需求。2019-2030年，我国城镇常住人口增长产生的自住住房年均需求为5.2亿平方米，占总需求的41.4%，不考虑需求漏损。其中，在持续快速城镇化驱动下，农村人口进城产生的新增住房需求占比高达99.8%。但生育率下降导致人口自然增长率从2025年开始转为负增长，城镇常住人口自然增长产生的需求仅占0.2%。总体来看，随着人口增长率和城镇化率增速持续回落，未来城镇常住人口增长产生的自住住房需求呈现稳步下降趋势。

把棚子换到底，把旧的换成棍子。2021年以来，城市拆迁改造需求持续增加。2019-2030年，我国城市拆迁改造产生的自住住房年均需求为7亿平方米，占总需求的5.4%，不考虑需求漏损。其中，2019年至2020年，我国棚户区改造将全部完成，预计新开工884万套，产生自住住房需求2.2亿平方米。从2021年开始，集中成片的棚户区改造基本结束，城市更新以旧城改造为主。随着现有住宅面积的增加，每年的拆迁面积又回到持续上升的通道，预计2021年至2030年自住住房需求为5.7亿平方米。

改善生活条件的需求将在未来10年继续增长，并将从2020年开始主导市场。2019年至2030年，全国居住条件的改善来自年均6.7亿平方米的住房需求，占总需求的53.2%。未来10年，受益于人均住房面积的增加，改善居住条件的需求将持续增长，从2020年起将成为住房市场最重要的需求来源，标志着房地产市场进入改善时代。

区域分化，市场空间向一、二线城市和主要城市群集中

需求集中在一二线城市。

2019年至2030年，住房需求将集中在高能级城市。一线、二线、三线城市年均需求量分别约为1亿平方米、4.38亿平方米、6.31亿平方米，分别占全国总量的8.6%、37.5%、53.9%。与2012-2018年商品房销售面积占比相比，分别上升4.4、4.4个百分点，下降8.8个百分点。而一线地区一些核心二线城市的住房需求持续旺盛。重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等一二线城市需求旺盛，市场份额超过1.5%。

从需求类别看，一线、二线、三线城市在城镇人口增长需求中占比分别为7.3%、41.4%和51.3%；改善生活条件的需求分别为9.7%、35.5%和54.8%。城市更新改造需求分别为6.8%、25.8%和67.4%。与总需求构成相比，一线、二线城市需求占比有所提升，分别受益于生活条件改善和城市人口需求增加；城镇常住人口增长和三线城市居住条件改善对住房需求的驱动力低于平均水平，需求占比普遍下降。

(1)一线城市

2019-2030年，在城市人口增长、居住条件改善、城市更新改造等需求中，一线城市占比分别为7.8%、9.7%、6.8%。与8.6%的总需求相比，说明生活条件的改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。

主要有三个原因。

一是一线城市现有人均面积低，改善空大。2017年，北京、上海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为32.6、36.7、33.1、19.7平方米，明显低于全国37.4平方米。

二是加大住房保障力度，改善中低收入群体住房条件。以公租房、人才公寓、共有产权房为代表的保障性住房供给将增加，住房供给体系将逐步完善，一线城市低收入、“夹心层”居民的居住环境将大幅改善。

第三，随着高收入群体的增长，住房消费和改善的需求有所增加。虽然一线城市有规划的人口规模控制目标，未来常住人口增长有限，但我国一线城市人均可支配收入与城镇人均可支配收入的差距持续拉大，人口收入结构将持续改善，高收入群体占比的提升将提升居民住房消费能力。

(2)二线城市

2019-2030年，城市人口增长、居住条件改善和城市更新改造的需求分别占二线城市的41.4%、35.5%和25.8%。与37.5%的总需求相比，说明城市人口增长的需求是支撑二线城市需求的核心因素。未来二线城市城市人口快速增长主要得益于吸引省内三四线城市人口流入。随着人类工业的发展，区域经济发展的不平衡是区域人口流动的根本原因。在特定区域内，人口流向区域经济与人口之比大于1的区域。对于拥有单核中心城市的省份，省会城市的经济发展水平绝对优于省内其他地区，经济与人口之比大于1，对省内人口有显著的虹吸效应。

比如中西部省份的省会城市如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等。，虽然其所在省份的经济发展水平不如广东、江苏、浙江等东南沿海地区，但受益于强市资本对周边低水平城市的虹吸效应，其所在省份的人口流入尤其支撑了住房市场需求。

(3)三四线城市

2019-2030年，城市人口增长、居住条件改善、城市更新改造等需求中，三四线城市占比分别为51.3%、54.8%和67.4%，需求漏损占比67.4%。与总需求的53.9%相比，说明三四线城市需求下降主要有两个原因。一是人口净流出。2018年三四线城市经济人口比为0.76，人口整体呈现净流出趋势。第二，需求有更多的泄漏。行政区划调整在三线城市城镇新增常住人口中占比相对较高，存在大量带房进城现象。

需求集中在主要城市群。

《十三五规划纲要》提出“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将我国主要城市划分为19个城市群。19个城市群包括257个城市，约占中国城市总数的40%，但常住人口和国内生产总值分别占73%和81.7%。19个城市群将提供中国大部分房地产市场。据国家发展和改革委员会预计，未来常住人口比例将进一步提高到80%以上。受数据可得性的限制，我们通过计算各省的住房需求来预测各城市群的未来市场空。

按照住房需求总量由大到小，19个城市群可分为三个梯队。

第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群六大城市群。

第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰溪、晋中八大城市群。

第三梯队包括五大城市群，即哈昌、天山北坡、胡宝鄂豫、辽中南和沿黄宁夏。

城市群在未来房地产市场的分布有两个特点。

一是需求集中在重要城市群，区域分化明显。第一梯队由六个国家级城市群组成。2019-2030年，一、二、三梯队年均需求量分别为1.35亿、3500万、1500万平方米，占比分别为11.5%、3.0%、1.3%。

二是需求集中在东部沿海地区、中部和西南城市群，从沿海地区向内陆地区逐渐减少。东部、中部、西南、西北和东北城市群的需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队三分之二为东部沿海城市群，第二梯队八分之五为中部和西南城市群，第三梯队全部为东北和西北城市群。