2021年，很多“房贷家庭”在元旦假期收到了一个惊喜——房贷利率下调。

大多数贷款人会选择每年的1月1日作为抵押贷款利率的重新定价日。随着日历转向2021年，大量与LPR挂钩的股票贷款(贷款市场报价利率)浮动利率迎来了月供应量的变化。记者了解到，2020年12月的LPR较2019年12月下降了15个基点(1个基点等于0.01%)，因此这些购房者的房贷利率将从本月起相应下调。

个人房贷存量的90%转化为浮动利率。

“尊敬的客户，您的贷款执行利率已于2021年1月1日由4.165%调整为4.015%，后续还款计划也有相应调整，每月贷款供应量可能会有变化。”1月2日，家住武汉市武昌区的陆先生收到贷款银行的短信，表示其房贷利率已下调。

事实上，自2021年1月1日部分股票个人抵押贷款利率迎来重新定价日以来，此前选择LPR定价的购房者的月供发生了变化。

这项新政策可以追溯到2019年10月，当时新发行的抵押贷款顺利转换为LPR定价。之后，股票抵押贷款定价基准转换也在2020年3-8月顺利启动。记者了解到，根据这一政策，购房者有权选择是选择固定利率还是LPR定价。对于尚未独立转换的股票抵押贷款，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、光大银行、湖北银行、武汉农商银行等银行在8月底前进行了批量转换，即统一转换为LPR定价。陆先生在楚天告诉记者，他没有主动选择转按揭贷款的定价基准，银行去年已经分批给他转按揭了。“现在月供负担减轻了，挺可喜的。”陆先生说。

记者了解到，2020年LPR五年多来经历了两次下行调整，目前已降至4.65%，较2019年底累计下降15个基点。这意味着，在2021年1月1日，即重新定价日，部分买家可以享受15个基点降价带来的月供应量的减少。央行的数据还显示，94%的存量个人房贷已如期转换为参考LPR定价法。

贷款总额为100万元，每月还款额可少80至90元。

月供下调，这个政策红利有多大？某国有银行个人贷款部的一位经理告诉记者，股票抵押贷款定价基准转换后，每月调整幅度其实不大，基本上可以实现平稳过渡。2020年，1年期LPR将下降30个基点。与5年期的LPR相比，下行速度相对较慢，这也符合“不炒”的政策。

市民咨询兴业银行房贷政策。

家住武汉市洪山区的王女士，2012年买了一套商品房。当时房贷利率打九折。2020年8月，她主动转换房贷利率，选择了“LPR+浮动利率”方案。近日，她登录贷款银行中国建设银行APP查询房贷明细时，发现自己的贷款利率已经更新，以至于之前基准利率的10%折让，即4.41%，变成了LPR下调39个基点，即4.26%。“不过，月还款额反映的变化不大。我是混合贷款，商业贷款只有20万，贷款期限20年，所以每个月还款不到10块钱。”王女士说。

对于买房时房贷利率上涨10%的赵先生来说，他的个人贷款执行利率原本是基准利率4.9%(1+10%)=5.39%。今年，他的抵押贷款利率被转换为LPR定价，因此今年的利率增加了59个基点，即5.24%。“我借了100万，比原来的利率低了15%，每个月还不到90元。”赵先生说。

据记者测算，无论原房贷利率是基准利率上浮还是贴息，假设贷款100万元，等额本息还款30年，同意每年1月1日为重定价日的购房人，自2021年1月1日起，每月还款将减少80-90元。

如果没有达到重新定价日期，您暂时不能享受奖金。

然而，网上也有一些“房贷家庭”没有等到银行的“惊喜”消息。

记者从咨询中了解到，个人房贷转为LPR是否有效，需要参考贷款时合同约定的“利率调整日”，即重新定价日。根据央行规定，房贷的下一次重新定价期限可以由个人和银行约定，最短期限可以是一年。目前大多数贷款的重新定价日是每年的1月1日，但也有人选择重新定价日作为贷款发放日。比如买受人选择重新定价日为贷款发放日6月1日，那么今年6月以后的贷款利率将按照5月份最新的LPR报价执行，1-5月份继续按照原利率执行。

不仅老“房贷家族”关心LPR行情，LPR改革后的新“房贷家族”也时刻关注LPR行情走势。去年11月购买了一套改善型住房的蓝女士告诉记者，房贷利率已经按照定价，定价基准是加103个基点。她说:“现在我会不时看看LPR的语录。虽然最近几个月没有下调，但我认为未来可能会下调。”

选择固定利率是“损失”吗？

与LPR挂钩的股票按揭利率下调，那么选择固定利率的贷款人会“吃亏”吗？

记者咨询了某国有银行个人贷款部经理，了解到两种方式的选择主要取决于对未来市场利率走势的判断。如果认为LPR未来会走下坡路，不如改用参考LPR定价；如果认为LPR未来可能崛起，转换为固定利率将是有利的。业内人士分析，从近期中央经济工作会议来看，“宏观经济政策要保持连续性、稳定性、可持续性”，LPR报价有望保持总体稳定。然而，未来20年或30年，年利率是否会保持在低水平仍不可预测。

抵押贷款利率换算成LPR如何计算？

记者了解到，新政策的执行利率是通过给LPR加分形成的(加分可以是负数)，加分的价值在合同剩余期限内是固定的。利差的计算方法为:利差=转股前房贷利率-对应期限2019年12月(该月5年及以上的LPR为4.8%)。以某买方为例，如果当前合同签订的抵押贷款利率高于基准利率10%，即5.39%。剩余期限为20年，适用于期限超过5年的贷款。其固定利差=

5.39%-4.8%=0.59%，也就是59个基点。

但折算后的房贷利率=重定价日对应期限LPR+利差，2020年12月21日LPR五年以上为4.65%，因此今年执行的房贷利率为4.65%+0.59%=5.24%。